Drogeham - Ike Buorren

1.1 Aanleiding

Op het braakliggende perceel van de voormalige DAB-locatie aan de Ike Buorren 1-5 is het voornemen om woningbouw te realiseren. Hier is in het huidige bestemmingsplan reeds rekening mee gehouden door het perceel te voorzien van een wijzigingsbevoegdheid die het mogelijk maakt om de bestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen'. De gemeente staat in principe positief tegenover deze ontwikkeling.

Om van deze wijzigingsbevoegdheid gebruik te maken, dient een wijzigingsplan opgesteld te worden, met daarbij een toelichting waarin wordt onderbouwd dat in de toekomstige situatie sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet hierin.

1.2 Begrenzing plangebied

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel Ike Buorren 1-5 te Drogeham. In figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan / moederplan

Het perceel valt onder het bestemmingsplan Drogeham, entreelocatie Tillewei en centrumlocatie Ike Buorren en heeft de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn groenvoorzieningen, bermen en beplanting, paden, waterlopen en waterpartijen toegestaan. De voorgenomen woningen zijn in strijd met deze bestemming.

In de planregels is onder andere, onder artikel 5.5, een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, de gronden ter plaatse van de aanduiding “wro-zone - 'wijzigingsgebied'” wijzigen in die zin dat de bestemming wordt gewijzigd in de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Wonen-Woongebouw’ en ‘Tuin’, met dien verstande dat:

• a. vóór toepassing van de wijzigingsbevoegdheid ecologisch onderzoek is gedaan met het oog op de Flora- en faunawet en eventuele noodzakelijke ontheffingen in het kader van deze wet zijn verleend;
• b. vóór toepassing van de wijzigingsbevoegdheid archeologisch onderzoek is gedaan met het oog op de Wet Archeologische Monumentenzorg;
• c. de wijzigingsbevoegdheid slechts wordt toegepast indien uit onderzoek is gebleken dat wordt voldaan aan de vigerende normen inzake het onderdeel geluidhinder;
• d. de wijzigingsbevoegdheid slechts wordt toegepast indien uit onderzoek is gebleken dat wordt voldaan aan de vigerende normen inzake het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer;
• e. de wijzigingsbevoegdheid slechts wordt toegepast indien milieukundig bodemonderzoek is uitgevoerd waaruit is gebleken dat wordt voldaan aan de vigerende normen;
• f. het aantal woningen dient te passen binnen de regionale woningbouwafspraken en de met Gedeputeerde Staten van de provincie Fryslân overeengekomen woningbouwafspraken;
• g. alle resultaten van de bovengenoemde onderzoeksverplichtingen worden betrokken bij het op te stellen wijzigingsplan;
• h. er aandacht moet worden besteed aan een goede stedenbouwkundige inpassing van het wijzigingsgebied;
• i. er mogen gestapelde woningen worden gerealiseerd;
• j. de bouwhoogte van gebouwen niet meer mag bedragen dan 10 m, met inachtneming van hetgeen is beschreven in paragraaf 5.3 van de bestemmingsplantoelichting;
• k. de afstand tussen perceelsgrenzen/omliggende bebouwing en bebouwing met 3 bouwlagen dient ten minste 5 m te bedragen;
• l. de afstand tussen perceelsgrenzen/omliggende bebouwing en bebouwing met 2 bouwlagen dient ten minste 3 m te bedragen;
• m. er niet meer dan één centraal gelegen toegang worden gerealiseerd, gerealiseerd op voldoende afstand van De Buorren;
• n. het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein dient te worden gerealiseerd in overeenstemming met de ASVV 2004 (Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom);
• o. voor het overige de bestemmingsregels van de bestemmingen ‘Tuin’, ‘Wonen’ en ‘Wonen-Woongebouw’ als opgenomen in de bij deze regels behorende bijlage 3 Bestemmingen ‘Tuin’, ‘Wonen’ en ‘Wonen - Woongebouw’ van overeenkomstige toepassing zijn;
• p. op de voorbereiding van een besluit tot wijziging op grond van lid 5.5 de in artikel 10 genoemde procedure van toepassing is.

Het project voldoet aan deze voorwaarden.

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is het plangebied een braakliggend terrein. Voorheen was hier het bedrijf DAB gevestigd. Dit was een autobedrijf waar ook een pompstation bij gevestigd was. Nadat dit bedrijf vertrok uit het plangebied, is het plangebied bewust opengehouden voor een nieuw woningbouw initiatief. Daar wordt met dit wijzigingsplan invulling aan gegeven. Een luchtfoto van de huidige situatie is weergegeven op figuur 2.1.

De locatie is voornamelijk omringd door woningen. Het gaat hierbij veelal om vrijstaande woningen. Ten oosten van het plangebied is een woongebouw met zorgappartementen van 3 lagen aanwezig. Ten noorden van het plangebied is aan de Buorren een eetcafé gevestigd.

Figuur 2.1 Inrichting plangebied in de huidige situatie

2.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie wordt het plangebied ingericht ten behoeve van de functie wonen. Er worden twee woongebouwen, bestaande uit twee bouwlagen gerealiseerd. Verdeeld over de woongebouwen worden in totaal 18 appartementen gerealiseerd. Achter de gebouwen worden eveneens 18 bergingen gerealiseerd. In het noordelijke deel van het plangebied worden 32 parkeerplaatsen aangelegd. Deze zijn bedoeld voor de toekomstige bewoners. op figuur 2.2 is de toekomstige inrichting van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.2 Toekomstige inrichting van het plangebied

De gebouwen worden uitgevoerd met een plat dak.. De appartementen op de verdieping worden voorzien van een balkon. Op onderstaande figuur 2.3 zijn impressies van het appartementencomplexen weergegeven.

Figuur 2.3 Impressies van de nieuwe appartementencomplexen

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040 (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven en laat het meer over aan gemeenten en provincies. Zo komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 aangewezen nationale belangen. De ontwikkeling in het plangebied raakt geen van deze belangen. De structuurvisie is via regels verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze geeft voor het plangebied geen direct bindende regels.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een motiveringseis die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd werd, en per 1 oktober 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen. Op 1 juli 2017 is het besluit gewijzigd, waarbij een nieuwe vereenvoudigde Laddersystematiek geldt. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een optimale en zorgvuldige benutting van de ruimte nagestreefd. Als een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dan moet de toelichting van dat plan een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevatten, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het plangebied van dit wijzigingsplan ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. Daarom hoeft alleen ingegaan te worden op de behoefte aan het voorgestelde programma. In deze onderbouwing wordt onderscheidt gemaakt tussen de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte.

Kwantitatieve behoefte
In het Woningbouwprogramma 2014-2020 is de omvang van de woningbehoefte in de gemeente aangegeven en is bepaald met welke plannen hierop ingespeeld wordt. De woningbouwlocaties die ten tijde van vaststelling van het woningbouwprogramma nog onvoldoende concreet waren, zijn hierin opgenomen met 10 woningen. Dit geldt ook voor de locatie Ike Buorren (Locatie DAB).

Naast dat de locatie is opgenomen in het gemeentelijk Woningbouwprogramma 2014-2020, kan de behoefte aan dit plan aangetoond worden aan de hand van de regionale woningmarktanalyse. Deze is opgesteld door onderzoeksbureau KAW en vastgesteld op 29 juni 2017. Deze analyse laat zien dat Drogeham een van de dorpen is die tot 2025 een kleine positieve woningbehoefte kent. Dit is het gevolg van een relatief gunstige ligging in het gebied, ondanks dat het voorzieningenniveau beperkt is.

In deze woningmarktanalyse is de woningbehoefte per dorp in kaart gebracht aan de hand van twee prognoses: de huishoudensprognose van de provincie Fryslân en de huishoudensprognose door Primos. Hierbij wordt in de woningmarktanalyse per dorp een bandbreedte gehanteerd. Wanneer de prognose van de Provincie Fryslân als uitgangspunt wordt genomen, dan is de bandbreedte -5 tot 10 woningen in de periode tot 2025. De Primos-prognose laat een woningbehoefte zien van 5 tot 20 woningen in Drogeham.

Om de behoefte aan een bepaald plan in beeld te kunnen brengen, dient de aantoonbare vraag verminderd te worden met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). Voor Drogeham geldt dat er geen harde plancapaciteit aanwezig is, een enkele woning daargelaten.

Uitgaande van het meest positieve scenario in woningbehoefteontwikkeling en het gegeven dat er in Drogeham geen andere plannen in ontwikkeling zijn, is het aannemelijk dat er voldoende vraag is naar dit plan. Ondanks dat is een bouwplan van 18 appartementen aan de forse kant wanneer het gehele plan ineens opgeleverd wordt. Het opleveren van het plan in meerdere fases heeft de voorkeur, omdat hierdoor minder schokken in de bestaande woningvoorraad teweeg worden gebracht. Op deze manier kan de verkoopbaarheid en aantrekkelijkheid van de bestaande woningvoorraad worden gewaarborgd.

Kwalitatieve behoefte
De Woonvisie 'Wonen voor Jong en Oud', laat zien dat de behoefte aan zorg-/levensloopgeschikte woningen de komende jaren flink zal toenemen. Hieraan liggen twee ontwikkelingen ten grondslag:

• 1. door de vergrijzing zal het aantal senioren fors toenemen bovendien leven mensen steeds langer;
• 2. door het rijksbeleid op het gebied van scheiden van wonen en zorg zullen dienen mensen langer zelfstandig te blijven wonen, ook wanneer zij een zorgvraag krijgen.

Hiervoor zijn zorg-/levensloopgeschikte woningen nodig. In de Woonvisie wordt gesignaleerd dat er een grote opgave ligt in het vergroten van het aandeel levensloopgeschikte woningen. De opgave is dusdanig van omvang dat de oplossing hiervoor moet gezocht worden in aanpassing van de bestaande voorraad én in nieuwbouw. De te realiseren appartementen leveren een bijdrage aan het vergroten van de zorggeschikte voorraad.

Daarnaast geeft de Woonvisie aan dat de gemeente inzet op een kwaliteitsverbetering van leegstaande en braakliggende locaties, binnen de bebouwde kom. Dit plan sluit aan bij deze visie omdat er sprake is van de herontwikkeling van een ongebruikt perceel op een prominente plek in het dorp ten behoeve van nieuwe, zorg-/levensloopgeschikte, woningen.

Op deze manier wordt met het plan Ike Buorren zowel voldaan aan een actuele kwalitatieve als kwantitatieve behoefte, met als kanttekening dat het volkshuisvestelijk de voorkeur heeft het plan gefaseerd op te leveren.

3.2 Provinciaal beleid

Ten aanzien van het provinciaal beleid wordt verwezen naar het moederplan bestemmingsplan 'Drogeham, entreelocatie Tillewei en centrumlocatie Ike Buorren'.

Verordening Romte Fryslân 2014

Het wijzigingsplan voldoet aan de Verordening Romte Fryslân 2014. Vooroverleg met de provincie is niet nodig omdat het wijzigingsplan een enkel perceel betreft en past binnen de Verordening Romte.

3.3 Gemeentelijk beleid

Ten aanzien van het provinciaal beleid wordt verwezen naar het moederplan bestemmingsplan 'Drogeham, entreelocatie Tillewei en centrumlocatie Ike Buorren'. In dit bestemmingsplan is tevens een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarin het mogelijk wordt gemaakt om het plangebied te voorzien van de bestemming 'Wonen-Woongebouw'. De wijzigingsbevoegdheid wordt getoetst in paragraaf 1.3 van deze toelichting. Door te voldoen aan de wijzigingscriteria is dit plan in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

De gemeente Achtkarspelen heeft in haar Woonvisie 'Wonen voor jong en oud' op basis van ontwikkelingen en trends haar speerpunten voor het wonen voor de periode 2014 – 2020 vastgelegd. De gemeente gaat op termijn uit van afnemende woningbehoefte door krimp. De afname van het aantal inwoners is al ingezet maar het aantal huishoudens vertoont de komende jaren nog een lichte stijging en zal pas vanaf 2025 afnemen. Vanwege de veranderende bevolkingssamenstelling door ontgroening en vergrijzing en de toename van het aantal kleine huishoudens is bovendien de verwachting dat er behoefte is aan andere woningen. Zo wordt verwacht dat de behoefte aan levensloop- en zorggeschikte woningen fors zal toenemen.

Gezien de verwachte inkomensontwikkeling en veranderende woningvraag van met name ouderen wordt voorzien in een toenemende vraag naar sociale huurwoningen. De komende jaren zet de gemeente in op een beperkte toename van de woningvoorraad en een transformatie van de bestaande voorraad door energetische maatregelen en woningaanpassing.

De Woonvisie 2014–2020 is in 2015 vertaald naar een woningbouwprogramma waarin het beleid vertaald is naar concrete projecten. Het woningbouwprogramma is uitgewerkt volgens drie doelstellingen:

• geen grootschalige uitbreidingsplannen;
• inbreiding op lege plekken in de bebouwde kom;
• toevoegen zorggeschikte woningen.

Ook wordt in het woningbouwprogramma de keuze gemaakt om de nieuwbouw vooral te laten plaatsvinden in de grotere voorzieningendorpen Surhuisterveen, Buitenpost en Harkema.

Recent is een regionale woningmarktanalyse uitgevoerd in opdracht van de gemeenten in Noordoost Fryslân. Deze analyse ondersteunt de keuzes van de gemeente Achtkarspelen voor de voorzieningendorpen en de inzet op woningen voor kleinere huishoudens, in de koop- of huursector.

Vanaf de tweede helft van 2017 is de gemeente een traject gestart om een deel van de Woonvisie te actualiseren. Het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4) van de Woonvisie wordt herijkt, naar aanleiding van actuele ontwikkelingen en de inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet. Naar verwachting wordt het geactualiseerde uitvoeringsprogramma in het eerste kwartaal van 2018 vastgesteld. In dit uitvoeringsprogramma wordt de positie van de voorzieningenkernen als primaire locatie voor de realisatie van levensloopgeschikte woningen benadrukt.

5.1 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Fryslân wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage I bij deze verordening. Per soort worden de handelingen, middelen en methoden genoemd die mogen worden toegepast, slechts voor zover er geen andere bevredigende oplossing bestaat.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuurnetwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

Het plangebied van dit wijzigingsplan bevindt zich in het de bebouwde kern van Drogeham en is omgeven door andere bebouwing. Het plangebied en de directe omgeving maken geen deel uit van een Natura 2000- en een NNN-gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het gebied Alde Feanen en ligt op circa 11 kilometer afstand tot het plangebied. Gezien de aard en omvang van het plan kan er vanuit worden gegaan dat deze geen significante gevolgen heeft voor de beschermde natuurgebieden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Toetsing

Het plangebied is momenteel ingericht als grasveld, omgeven door bestaande bebouwing. De kans dat hier beschermde soorten aanwezig zijn is redelijkerwijs als nihil in te schatten. Nader onderzoek naar beschermde soorten is daarom niet noodzakelijk.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor dit plan.

5.2 Archeologie en cultuurhistorie

5.3 Water

De watertoets is onderdeel van de startovereenkomst Waterbeleid in de 21e eeuw; een gezamenlijk stuk van de VNG, de provincies, het Rijk en de Unie van Waterschappen. In het kader daarvan moet bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen rekening worden gehouden met het aspect water. Er moet bijvoorbeeld voldoende ruimte zijn voor waterberging. Daarnaast zijn de kwaliteitsaspecten van belang.

Waterschappen hebben op grond van de Waterwet een belangrijke taak met betrekking tot het waterbeheer, de waterkwantiteit en de waterkwaliteit. Volgens de Kaderrichtlijn Water (KRW) moet gebruik worden gemaakt van inrichtingsmaatregelen die zo min mogelijk afbreuk doen aan de kwaliteit van het oppervlaktewater (slibfilters, infiltratiebermen, olieafscheiders).

Van belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het plangebied ligt in het beheersgebied van waterschap Wetterskip Fryslân.

Voor het betreffende plan heeft een watertoets plaatsgevonden. Hieruit is gebleken dat de korte procedure gevolgd moet worden. Het plan heeft een beperkte invloed op de wateraspecten die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke plannen. Deze watertoets is opgenomen in bijlage 2.

5.4 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze toelichting gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden

Onderzoek

Het plangebied wordt voor het grootste deel omgeven door woningen. Ten noorden van het plangebied, aan De Buorren, is sprake van een restaurant/café. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. Het plangebied ligt op een grotere afstand waardoor dit geen belemmering oplevert. Eveneens aan De Buorren is ten noordoosten van het plangebied een detailhandelsbedrijf gevestigd. Ook voor deze inrichting geldt een richtafstand van 10 meter, waar aan wordt voldaan. Voor het overige is geen sprake van bedrijven die mogelijk invloed hebben op de realisatie van de woningen in het plangebied.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor dit plan.

5.5 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Ten aanzien van het plangebied is geen sprake van een verdachte locatie.

Onderzoek

Het plangebied was voorheen in gebruik als bedrijfslocatie voor een autobedrijf met daarbij een pompstation. Als gevolg hiervan is de bodem verontreinigd. Nadat de bedrijfsbebouwing uit het plangebied is verwijderd heeft bodemsanering plaatsgevonden. De sanering heeft tot doel de aangetoonde bodemverontreinigingen te verwijderen tot de vooraf afgesproken terugsaneerwaarden.

Uit het evaluatierapport bodemsanering blijkt dat de bodem voldoende is gesaneerd. Uit de eindcontrolemonsters van de drie ontgravingsvakken blijkt dat de bodem ter plaatse van het plangebied voldoet aan de beoogde kwaliteitsklasse. Het evaluatierapport van de sanering van het plangebied is opgenomen als bijlage 3.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor dit plan.

5.6 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Onderzoek

Het plangebied ligt niet in de geluidzone van een onderzoeksplichtige weg, maar ligt in een 30 km/u gebied. Daarom is nader onderzoek naar wegverkeerslawaai niet noodzakelijk.

5.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang.

Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Onderzoek

In het plangebied worden 18 woningen gerealiseerd. Gezien de zeer geringe omvang van het plan, valt deze ontwikkeling onder de regel 'Niet in betekenende mate'. Het plan draagt daarmee niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op basis daarvan is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor dit plan.

5.8 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6 contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Onderzoek

Uit de risicokaart blijkt dat het perceel niet binnen een risicocontour of het invloedsgebied van een risicobron ligt.

5.9 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om de veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en direct rond het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig waarmee die een planologische bescherming nodig hebben. Daarom is er geen noodzaak tot nader onderzoek.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

6.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het wijzigingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding is de bestemming vastgelegd, in de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat een wijzigingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het wijzigingsplan is geregeld.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

Het wijzigingsplan regelt de realisatie van 18 appartementen, verdeeld over 2 woongebouwen die bestaan uit 2 bouwlagen. Daarnaast wordt ook een parkeerterrein ten behoeve van de woningen aangelegd. Aan de straatzijde van de woningen wordt een groenvoorziening aangelegd. Binnen het wijzigingsplan is sprake van twee bestemmingen.

Tuin

Om ervoor te zorgen dat een parkachtige sfeer ontstaat en er een groenstrook aan de straatzijden vrij blijft van bebouwing, wordt op deze gronden de bestemming 'Tuin' van toepassing. Hier worden tevens in de noordoosthoek van het plangebied enkele parkeerplaatsen mogelijk gemaakt. Tevens wordt het parkeerterrein binnen de bestemming 'Tuin' ondergebracht, omdat parkeren alleen binnen deze bestemming is toegestaan.

Wonen - Woongebouw

De gronden waar de woongebouwen en bergingen worden gerealiseerd worden bestemd als 'Wonen - Woongebouw'. De hoofdgebouwen zijn vastgelegd in een bouwvlak, dat is afgestemd op het in hoofdstuk 2 beschreven bouwplan. Binnen de bestemming zijn woongebouwen mogelijk, die zijn voorzien van een plat dak. De woonfunctie wordt met het toepassen van deze bestemming mogelijk gemaakt. De voorgenomen bebouwing past binnen de gestelde bouwregels van deze bestemming, zoals ze in de wijzigingsbevoegdheid zijn opgenomen.

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het wijzigingsplan vormt het toetsingskader voor deels een ontwikkeling van de gemeente en deels een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De initiatiefnemers hebben aangetoond dat het plan financieel haalbaar is.

Kostenverhaal

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In dit geval worden afspraken tussen de gemeente en de initiatiefnemer vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Daarnaast worden afspraken gemaakt over eventuele planschade.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpwijzigingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze zes weken is een ieder in de gelegenheid gesteld zijn/haar zienswijzen tegen het ontwerpwijzigingsplan kenbaar te maken.

De vaststelling van dit wijzigingsplan wordt vervolgens door het College van Burgemeester en Wethouders bekend gemaakt en ter inzage gelegd. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.