Harkema - Nijebuorren 11

1.1 Aanleiding

Centraal in Harkema staat aan de Nijebuorren 11 een oud schoolpand, dat vervolgens dienst heeft gedaan als apotheek. De heer Storm (hierna: initiatiefnemer) heeft een plan ontwikkeld voor de realisatie van een appartementencomplex, bestaande uit 10 zorgappartementen, op deze locatie. Bij het voorgenomen plan wordt het huidige pand gesloopt. In de geldende beheersverordening 'dorpen Achtkarspelen', vastgesteld op 16 juni 2016, heeft dit perceel de bestemming 'detailhandel'. Binnen deze bestemming is geen woningbouw toegestaan. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Begrenzing plangebied

De ontwikkeling vindt plaats op het perceel Nijebuorren 11. De begrenzing is afgestemd op de geldende beheersverordening en de kadastrale perceelsgrenzen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

1.3 Geldende regeling

Het plangebied is momenteel geregeld in de beheersverordening dorpen Achtkarspelen, vastgesteld op 16 juni 2016. Het is hierin bestemd voor 'detailhandel'. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend gebouwen ten behoeve van detailhandel, een bedrijfswoning en aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de bedrijfswoning toegestaan. In de bestemming is een bouwvlak opgenomen. De maximale bouwhoogte is 11 meter, tenzij de bestaande bouw al hoger is. Dit is niet het geval. In figuur 1.2 is een uitsnede van de huidige beheersverordening met daarin het plangebied weergegeven.

Het beoogde appartementencomplex is in strijd met de geldende regeling binnen het plangebied. In het geldende bestemmingsplan zijn woningen niet toegestaan. Tevens wordt het woongebouw buiten het bestaande bouwvlak geplaatst. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.

Figuur 1.2 Uitsnede van de beheersverordening met daarin het plangebied

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding beschrijft hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de gewenste ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 worden de ontwikkelingen getoetst aan het relevante beleid. Hier wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en het gemeentelijk beleid. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de verschillende van toepassing zijnde milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op het juridisch systeem en op de bestemmingen gegeven. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in zowel de maatschappelijke als de economische uitvoerbaarheid.

2.1 Huidige situatie

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het terrein van een voormalige apotheek midden in Harkema. In de huidige situatie staat het voormalig pand van de apotheek achterop de kavel geplaatst. Het gaat om een pand dat, voordat er een apotheek gevestigd was, dienst deed als schoolgebouw. De kavel wordt middels een oprit, met daarop parkeergelegenheid, ontsloten via de Nijebuorren. Door de plaatsing van het pand is er sprake van veel groen aan de voorzijde van de kavel. Daarnaast is er ook sprake van beplanting in de vorm van enkele bomen en een lage heg rondom het perceel.

Figuur 2.1 toont een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving. Op figuur 2.2 is een vooraanzicht van de huidige situatie van de kavel weergegeven.

figuur 2.1 Luchtfoto van de indeling van het plangebied

figuur 2.2 Aanzicht van de huidige situatie in het plangebied

2.2 Ruimtelijke voorwaarden voor de ontwikkeling

Naar aanleiding van een verzoek om de locatie te herontwikkelen ten behoeve van een woongebouw, heeft de gemeente een aantal randvoorwaarden opgesteld waar aan voldoen moet worden om ruimtelijk aanvaardbaar te worden geacht.

Deze randvoorwaarden houden het volgende in:

• Het aantal appartementen in het woongebouw is maximaal 10, verdeeld over 2 bouwlagen;
• Bouwvolume bestaat uit maximaal 2 bouwlagen met kap. Een andere dakvorm is mogelijk, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld;
• Rooilijn van bestaande bebouwing aan Nijkamp en Nijebuorren moet worden aangehouden;
• De afstand van het hoofdgebouw tot overige perceelsgrenzen moet minimaal 5 meter bedragen;
• Omdat het een hoeklocatie betreft is een hoekaccent voorstelbaar;
• De ontsluiting dient vanaf de Nijkamp te gebeuren, met een oprit van minimaal 4 meter breed;
• Parkeren dient te gebeuren op het eigen perceel en wordt geregeld conform het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan: de afmeting per parkeerplek is 2,5 bij 5 meter en er dient 1,5 parkeerplek per woning te worden gerealiseerd;
• Het inrichtingsplan dient minimaal 10% openbaar groen te bevatten;
• Langs het openbaar voetpad dient een groene zone gecreëerd te worden;
• Er dient een passende erfscheiding in overleg met de aangrenzende bewoners/eigenaar te worden aangelegd.

2.3 Gewenste situatie

Op basis van de in paragraaf 2.2 beschreven randvoorwaarden is voor de herontwikkeling van de locatie een plan uitgewerkt. Binnen het plangebied wordt een woongebouw ontwikkeld. Hierin worden 10 zelfstandige appartementen gerealiseerd. Het woongebouw wordt voorzien van een lift, zodat ook mensen die slecht ter been zijn op de eerste verdieping kunnen wonen.

Het gebouw bestaat uit twee lagen van ieder vijf appartementen. Het gebouw wordt voorop de kavel, evenwijdig aan de Nijebuorren geplaatst. De bebouwing komt daarmee in de rooilijn van de bestaande bebouwing aan de Nijebuorren.

Op de achterzijde van de kavel worden 15 parkeerplaatsen gerealiseerd. Deze worden middels een oprit ontsloten op de Nijkamp. Tevens worden op de noordoosthoek van de kavel 10 bergingen geplaatst. Op figuur 2.3 is de indeling van het plangebied in de toekomstige situatie weergegeven. Op de figuren 2.4 zijn aanzichten van het woongebouw weergegeven.

Figuur 2.3 Voorgestelde inrichting plangebied

Figuur 2.4 Aanzichten van het woongebouw

2.4 Ruimtelijke inpassing

De ontwikkeling vindt plaats in nabijheid van het centrumgebied van Harkema. Het plangebied wordt omringd door woningen die overwegend bestaan uit 1 á 2 bouwlagen met kap. Daarnaast is schuin tegenover het plangebied een nieuw appartementencomplex gebouwd, bestaande uit 3 bouwlagen. Ten zuiden van het betreffende perceel, op de locatie van de tennisbaan, zijn ook plannen in ontwikkeling voor de nieuwbouw van woningen.

De nieuwe ontwikkeling, zoals weergegeven in paragraaf 2.3, sluit aan binnen het bestaande bebouwingsbeeld. Met 2 bouwlagen en een kap is dit beeld overeenkomstig aan het merendeel van de omringende bebouwing. Daarnaast is de inrichting van het plangebied afgestemd op de ruimtelijke voorwaarden die door de gemeente worden gesteld, door 2 bouwlagen met kap te realiseren met daarin 10 appartementen. Doordat het nieuwe woongebouw zo geplaatst wordt, dat deze overeenkomstig met de rooilijn van de overige bebouwing aan de Nijebuorren en de Nijkamp staat, treedt stedenbouwkundig een verbetering op ten opzichte van de huidige situatie, omdat in de toekomstige situatie de rooilijn van de overige bebouwing aan de Nijebuorren wordt aangehouden. Het huidige pand staat namelijk veel verder naar achter op het perceel.

Ook de groenzone langs het openbare voetpad is in de gewenste situatie opgenomen. Daarnaast sluit ook het materiaal en kleurgebruik aan bij de bestaande bebouwing en in het bijzonder de recentere bebouwing in de omgeving.

2.5 Verkeer en parkeren

Verkeer

Het plangebied is gelegen binnen een 30 km/uur zone. De Nijkamp en de Nijebuorren vallen beide onder de wegcategorie 'erftoegangsweg'.

De verkeersgeneratie is gebaseerd CROW publicatie 317 ''Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'' uit 2012. De kencijfers uit deze publicatie worden gespecificeerd op basis van het type functie en de ligging van de functie. Bij het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is het gemiddelde autobezit en adressendichtheid in de gemeente Achtkarspelen opgevraagd. Op basis van de adressendichtheid blijkt dat de gemeente Achtkarspelen onder stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' valt. Het gemiddelde autobezit sluit aan op het landelijk gemiddelde, daarom is het gemiddelde kencijfer toegepast. Voor alle ontwikkelingen is uitgegaan van een ligging in de 'rest bebouwde kom'. Voor het woningtype is uitgegaan van 'huur etage, midden/goedkoop' omdat er sprake is van appartementen met een oppervlakte van 80 m2, die onder de liberalisatiegrens dienen te blijven.

De totale verkeersgeneratie komt neer op 42 mvt/etmaal op een werkdag. Dit verkeer zal via de Nijkamp worden afgewikkeld op de omringende wegen. De omgeving is ingericht als woonbuurt en zal deze verkeersgeneratie aankunnen. Bovendien is met het verdwijnen van de apotheek de verkeersgeneratie in eerste instantie al afgenomen.

Parkeren

Voor parkeren geldt het Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan van de gemeente Achtkarspelen. Op basis hiervan dient per woning 1,5 parkeerplek te worden gerealiseerd. Deze parkeerplekken dienen op eigen perceel geplaatst te worden met een omvang van 2,5 bij 5 meter. Dit is overeenkomstig met de ruimtelijke voorwaarde in paragraaf 2.2. Zoals genoemd in paragraaf 2.3 waar de gewenste situatie uiteengezet is, worden op het perceel de benodigde 15 parkeerplekken gerealiseerd achter het woongebouw. Hiermee wordt voldaan aan het beleid ten aanzien van parkeren en zal er in de omgeving geen parkeeroverlast ontstaan als gevolg van de ontwikkeling binnen het plangebied.

2.6 Volkshuisvestelijke onderbouwing

Het plan

Het plan omvat 10 appartementen verdeeld over twee bouwlagen. De woningen hebben een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Alle woningen worden senior- en zorggeschikt uitgevoerd. Dit betekent dat alle functies zonder trappen bereikbaar zijn en dat de plattegrond van de woning dusdanig ruim is opgezet om met een rolstoel te kunnen bewegen en om zorg te kunnen verlenen.

Woonvisie en Woningbouwprogramma

In de woonvisie 'Wonen voor jong en oud' van de gemeente Achtkarspelen wordt ingezet op een kwaliteitsverbetering van leegstaande en braakliggende locaties, binnenstedelijk bouwen en het vergroten van de zorggeschikte voorraad. Dit plan sluit aan bij deze visie doordat er sprake is van de herontwikkeling van een ongebruikt perceel ten behoeve van nieuwe, seniorgeschikte, woningen.

Gekoppeld aan de Woonvisie is het woningbouwprogramma 2014-2020 vastgesteld. Hierin is deze ontwikkeling niet meegenomen.

In het woningbouwprogramma is aangegeven dat er een terughoudende houding wordt aangenomen ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen die niet in het woningbouwprogramma zijn opgenomen, in verband met de verwachte woonbehoefte. Om beter inzichtelijk te krijgen aan welke aantallen en welk type woningen behoefte is in Harkema is in het voorjaar van 2015 een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek toont aan dat de beoogde ontwikkeling aansluit bij de woningbehoefte in Harkema. Dit is hieronder verder beschreven.

De locatie is geschikt voor seniorenappartementen

De appartementen worden gebouwd in een centrum-dorps woonmilieu. Dit woonmilieu sluit aan bij de woonwensen van senioren, die binnen dit woonmilieu op zoek zijn naar een seniorgeschikte woning. Alleenstaande senioren wonen vaak in een huurappartement. De locatie is gelegen aan de rand van het centrum van Harkema in de nabijheid van veel voorzieningen. Dit maakt dat de voorzieningen relatief makkelijk bereikbaar zijn. Dit draagt eraan bij dat mensen die minder mobiel zijn (of worden), zoals senioren, langer zelfstandig kunnen wonen. De appartementen in het plangebied worden dusdanig ruim opgezet dat deze geschikt zijn om in te bewegen met bijvoorbeeld een rollator. Daarbij zijn de appartementen op de eerste verdieping beschikbaar middels een lift.

Het plan sluit aan bij de groeiende behoefte aan seniorenwoningen

De behoefte aan zorggeschikte woningen zal de komende jaren flink toenemen. Hieraan liggen twee ontwikkelingen ten grondslag:

• 1. door de vergrijzing zal het aantal senioren fors toenemen bovendien leven mensen steeds langer en
• 2. door het rijksbeleid op het gebied van scheiden van wonen en zorg zullen mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen, ook wanneer zij een zorgvraag krijgen.

Hiervoor zijn zorggeschikte woningen nodig.

In de Woonvisie van Achtkarspelen wordt gesignaleerd dat er een grote opgave ligt in het vergroten van het aandeel seniorgeschikte woningen. De opgave is dusdanig van omvang dat de oplossing hiervoor moet gezocht worden in aanpassing van de bestaande voorraad én in nieuwbouw. De te realiseren appartementen leveren een bijdrage aan het vergroten van de zorggeschikte voorraad.

Ook op basis van het inkomensprofiel van de inwoners van Achtkarspelen kan verwacht worden dat veel mensen aangewezen zijn op een sociale huurwoning. De vraag naar sociale huurwoningen zal de komende jaren zelfs nog licht toenemen.

Onderzoeksbureau KAW heeft onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in Harkema en op 28 juni 2015 de Woningmarktanalyse Harkema opgeleverd. Dit onderzoek is gebaseerd op de invulling van de tennisbaanlocatie aan de Nijebuorren en gaat daarnaast in op de totale woningbehoefte in Harkema. De enquête die als onderdeel van het onderzoek is uitgevoerd laat zien dat de additionele vraag naar seniorgeschikt wonen in de komende drie jaar oploopt naar zo'n 15 á 20 woningen. Het onderzoek toont aan dat met het realiseren van seniorgeschikte appartementen het best ingespeeld wordt op deze vraag. Aangezien op de tennisbaanlocatie met een gefaseerde realisatie van gronden gebonden seniorenwoningen deels wordt voorzien in deze behoefte, is er aan de Nijebuorren 11 ruimte voor en behoefte aan maximaal 10 woningen.

De gewenste ontwikkeling van 10 seniorgeschikte appartementen sluit dus aan op de woningbehoefte zoals deze is onderzocht door onderzoeksbureau KAW.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• 1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?

Het begrip 'regio' is niet begrensd in het Bro, maar is afhankelijk van de ontwikkeling. De behoefte is in paragraaf 2.6 onderbouwd.

• 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?

Aan deze tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt door herontwikkeling binnen bestaand centrum-dorps gebied.

• 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Omdat wordt voldaan aan trede 2, hoeft niet naar een nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied te worden gezocht. De locatie wordt overigens passend ontsloten en wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden en aangevuld op 1 oktober 2012. Het Barro stelt niet alleen regels over de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

Het plangebied raakt geen van de rijksbelangen. Er zijn dan ook geen rijksbelangen in het geding.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006. Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. Het herontwikkelen van een voormalige bedrijfslocatie, in dit geval een apotheek, sluit hier goed op aan.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het landelijk gebied en het stedelijk gebied. Volgens de provinciale begrenzing ligt het plangebied in het stedelijk gebied.

De verordening stelt regels aan onder andere het aspect woningbouw. Een ruimtelijk plan kan mogelijkheden voor woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Deze ontwikkeling is niet in het gemeentelijke woningbouwprogramma opgenomen. Er is onderzoek gedaan naar de totale woningbehoefte in Harkema door onderzoeksbureau KAW. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er voldoende behoefte is aan seniorenwoningen, om de woningen binnen dit plan te kunnen realiseren. Op basis van de woningbehoefte is dus aangetoond dat dit plan, ondanks dat deze niet conform het woningbouwprogramma is, toch noodzakelijk is.

Artikel 3.1.1 van de Verordening Romte stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan een woningbouwproject bevatten dat niet is opgenomen in een woonplan indien:

• het woningbouwproject niet meer dan 3 woningen bevat dan wel voor zover gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, niet meer dan 11 woningen bevat, en
• in de plantoelichting is gemotiveerd dat en op welke wijze overschrijding van het woningbouwprogramma van het woonplan kan worden voorkomen door uitwisseling of fasering van projecten.

De gewenste ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 10 nieuwe seniorgeschikte appartementen. In paragraaf 2.6 is gemotiveerd waarom de woningbouw noodzakelijk is. Daarmee is deze ontwikkeling passend conform de Verordening Romte.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 'Samen leven in Achtkarspelen'

Op 24 januari 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 'Samen leven in Achtkarspelen' vastgesteld. Deze visie blikt vooruit op de ontwikkelingen in de dorpskernen voor de komende 15 jaar. De leefbaarheid en het samen leven in de dorpen staan centraal in de Structuurvisie. Dit centrale thema is uitgewerkt in verschillende onderwerpen zoals wonen, werken en voorzieningen.

Achtkarspelen wil zich verder ontwikkelen als aantrekkelijke woongemeente. Er moeten voldoende woningbouwmogelijkheden komen om de voor de komende jaren voorspelde woningvraag op te vangen. In het centrumgebied van Harkema is herstructurering nodig. Enkele locaties lenen zich hier goed voor inbreiding. Bij woningbouw in het centrumgebied van Harkema moet in eerste instantie worden gedacht aan de bouw van woningen voor ouderen.

Woonvisie en Woningbouwprogramma

De Woonvisie helpt de gemeente regie te voeren over de woningbouwontwikkeling en ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad. Gekoppeld aan de Woonvisie wordt een woningbouwprogramma vastgesteld. In dit woningbouwprogramma is de ontwikkeling van het appartementencomplex aan de Nijebuorren 11 niet geregeld. Echter is na onderzoek naar de woningbehoefte gebleken dat de 10 beoogde woningen hier wel binnen passen. Dit woningbehoefteonderzoek laat zien dat er, naast de vraag naar woningbouwplannen die in het woningbouwprogramma zin benoemd, de komende drie á vier jaar een additionele behoefte is aan 15 á 20 seniorgeschikte woningen. Op de nabijgelegen tennisbaanlocatie wordt met een beoogde gefaseerde ontwikkeling van grondgebonden seniorgeschikte woningen voor een deel voorzien in deze behoefte. Aan het andere deel van deze woningbehoefte wordt met het realiseren van dit plan voldaan.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling, hoewel deze niet vermeld is, wel past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Achtkarspelen. Op de kwalitatieve aspecten is in paragraaf 2.6 uitgebreid ingegaan.

Welstandsbeleid

In 2008 hebben de gemeenten Achtkarspelen, Dantumadeel, Dongeradeel en Kollumerland een gezamenlijke welstandsnota opgesteld. Dit betreft een herziening van de nota uit 2004. Het welstandsbeleid van de vier gemeenten is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving dient te behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving van de mensen in de gemeenten. De verschijningsvorm van een bouwwerk wordt daarom niet beschouwd als een zaak van de eigenaar alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd. Het doel van het welstandstoezicht is dan ook om, in alle openheid, een positieve bijdrage te leveren aan de belevingswaarde van de vier gemeenten.

Het plangebied valt in de Welstandsnota onder gebiedstype 10 'Individuele bouw'. Dit gebiedstype komt voort uit bebouwing in met name het laatste kwart van de 20e eeuw, toen de behoefte ontstond aan een meer individuele uitstraling van de woningen. Het beleid met betrekking tot deze gebieden is gericht op het beheer van de bestaande situatie.

Toetsing aan de gebiedscriteria

Met de ontwikkeling van het appartementencomplex wordt voldaan aan de gebiedscriteria uit de welstandsnota, die gelden voor dit gebiedstype. Het bouwplan is aan de welstandscommissie Hûs en Hiem voorgelegd en het bouwplan voldoet aan de redelijke eisen van welstand.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling voldoet aan de geldende gebiedscriteria en daarom past binnen het welstandsbeleid.

Prostitutiebeleid

Op 29 juni 2000 heeft de raad besloten om prostitutiebeleid vast te stellen en de APV te wijzigen door middel van het vaststellen van het hoofdstuk ‘Seksinrichtingen, sekswinkels, straatprostitutie e.d.’. Vanuit het belang van openbare orde en ter bescherming van de kwaliteit van woon- en leefomgeving is er voor gekozen om ten aanzien van de exploitatie van seksinrichtingen te kiezen voor een restrictief beleid. Het maximum aantal vergunningen dat kan worden verleend is dan ook vastgesteld op één voor de hele gemeente. Verder is er voor gekozen om de straat- en raamprostitutie, daar deze indringende nadelige effecten op de openbare orde kunnen hebben, geheel onder de verbodsbepalingen van de APV te brengen. In de APV is voorts de mogelijkheid geopend voor B&W om gebieden of delen van de gemeente aan te wijzen waar het verboden is om een seksinrichting te exploiteren. De bebouwde kommen van alle dorpen van de gemeente zijn aangewezen als gebied waar vestiging van een seksinrichting verboden is. Achterliggende gedachte is dat de negatieve effecten van de vestiging van een seksinrichting (verkeersaantrekkende werking, mogelijke overlast) in het ‘buitengebied’ veel minder sterk ervaren zal worden.

4.1 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) is rond inrichtingen die "in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken", wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde van 48dB.

De wegen rondom het plangebied vallen binnen een 30 km/uur zone. Er zijn er geen spoorwegen of geluidszoneringsplichtige industrie aanwezig. De dichtstbijzijnde onderzoeksplichtige weg ligt op circa 500 meter van het plangebied. Daarmee ligt het plangebied niet binnen de geluidzone van deze weg. Het plangebied ligt dus niet in een geluidszone. Er wordt dus voldaan aan de Wgh. Het Bouwbesluit waarborgt dat aan een maximaal toelaatbaar binnenniveau van 33 dB wordt voldaan.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Nabij het plangebied komen diverse lichte vormen van bedrijvigheid voor. Deze vallen in milieucategorie 1 of 2. Dergelijke bedrijven hebben ten hoogste een richtafstand van 30 meter ten opzichte van hindergevoelige functies. Binnen de contour van 30 meter van het plangebied is geen van deze bedrijven aanwezig. Dichtstbijzijnde bedrijven betreffen maatschappelijke functies in het gebouw schuin tegenover het plangebied. Hier zijn onder meer een huisarts en een fysiotherapeut gevestigd. Deze instellingen hebben een richtafstand van 10 meter waaraan wordt voldaan. In de toekomstige situatie is dus sprake van een verantwoorde afstemming tussen woningen en bedrijven. Het aspect milieuzonering heeft geen gevolgen voor dit bestemmingsplan.

4.3 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het plangebied lijkt geen verdachte locatie wat betreft bodemverontreiniging. Het is bekend dat er een ondergrondse tank in het plangebied aanwezig is. Deze is in een eerder bodemonderzoek onderzocht en afgevuld. Verder onderzoek betreffende deze tank bleek niet nodig. In de afgelopen jaren hebben zich geen bodemverontreinigende activiteiten voorgedaan op de locatie. De locatie was in gebruik als school en vervolgens als apotheek. De kans dat hier geen sprake is van een goed woon- en leefklimaat op basis van de bodemkwaliteit kan daarom redelijkerwijs als zeer klein worden beschouwd. In het kader van de omgevingsvergunning zal echter wel een verplicht verkennend bodem onderzoek worden uitgevoerd.

Het verkennend bodemonderzoek (bijlage 1)is uitgevoerd door Ingenieursbureau Boorsma en is opgesteld op 15 december 2016. Voor het bodemonderzoek zijn 8 boringen geplaatst, waarvan 2 grondmengmonsters zijn geanalyseerd. Zintuiglijk is in 6 boringen puihoudend materiaal aangetroffen. Het betreft baksteen en is als niet-asbestverdacht aangemerkt. Er zijn geen andere verontreinigingskenmerken waargenomen.

In het mengmonster van de bovengrond zijn geen verhoogde gehalten aangetroffen. In het mengmonster van de ondergrond zijn licht verhoogde gehalten aangetroffen van Minerale olie en Polycyclische Aromatische Koolwaterstoffen (PAK). Het licht verhoogde PAK-gehalte betreft een marginale achtergrondwaarde-overschrijding.

Voor het grondwater is één peilbuis geplaatst. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte aangetroffen van Naftaleen. Dit betreft een marginale streefwaarde-overschrijding en heeft geen speciale betekenis.

Uit het verkennend bodemonderzoek kan geconcludeerd worden dat de bodemkwaliteit ter plaatse van het plangebied toereikend is voor het nieuwe gebruik. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het plan.

4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik. de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde buisleiding ligt op ruim een kilometer afstand en hiermee valt het plangebied niet binnen de invloedszone. Ook worden er geen risicobronnen, zoals opslag van gevaarlijke stoffen, voorgesteld. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.5 Luchtkwaliteit

Voor het aspect luchtkwaliteit is de Wet milieubeheer van toepassing. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken. Om te onderzoeken of de luchtkwaliteit in en rond het plangebied aan de grenswaarden voldoet, wordt gebruik gemaakt van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020). Hierbij wordt gekeken naar de gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) en de gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2).

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van <18 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van <10 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is sprake van een erg goede luchtkwaliteit.

Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Om te onderzoeken wat de gevolgen van de ontwikkeling voor de luchtkwaliteit zijn, is gebruik gemaakt van de NIBM-tool. door middel van het invoeren van de verkeersgeneratie, in dit geval 42 mvt/etmaal op een werkdag, kan met deze tool worden berekend of het plan wel of niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. in figuur 4.1 is de berekening en het resultaat van de NIBM-tool weergegeven. De bijdrage van het extra verkeer is niet in betekenende mate.

figuur 4.1 Weergave van de berekening van de NIBM-tool

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen tot gevolg heeft.

4.6 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Om de ontwikkeling te toetsen aan het aspect ecologie, is een ecologische quickscan uitgevoerd door Bureau FaunaX (bijlage 2).

Gebiedsbescherming

De bescherming van de Natura 2000-gebieden en de Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het rijksbeleid voor de Natuur Netwerk Nederland (NNN) (voorheen Ecologische Hoofdstructuur).

Het plangebied betreft een locatie nabij het centrum van Harkema. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied in deze regio betreft het Lauwersmeer, op zo'n 18 kilometer van het plangebied. De kans dat de relatief kleinschalige ontwikkeling een negatieve invloed heeft op dit gebied is redelijkerwijs als nihil in te schatten.

Soortenbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Ten behoeve van de uitvoering van dit plan is in de ecologische quickscan ook onderzoek gedaan naar het voorkomen van beschermde plant- en diersoorten in het plangebied. Op basis van dit veldwerk en de eigenschappen van het plangebied is uit te sluiten dat beschermde plantensoorten voorkomen in het plangebied.

Daarnaast is ook onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van beschermde diersoorten. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat het te slopen pand in potentie geschikt is voor het bevatten van vleermuisverblijfplaatsen. Deze dienen te worden uitgesloten of vastgesteld door middel van een jaarrond onderzoek naar vleermuizen.

Ter plaatse van het oude gebouw zijn tijdens waarnemingen geen vleermuizen waargenomen. Het gebouw is inmiddels gesloopt ten behoeve van de nieuwe bebouwing.

Tevens bevindt zich in het plangebied mogelijk habitat dat geschikt is voor de steenmarter. Echter, op basis van de Wet Natuurbescherming die, in combinatie met de Verordening Wet natuurbescherming Fryslân 2017, op 1 januari 2017 ingaat en de Flora- en faunawet vervangt, wordt de steenmarter vrijgesteld van de geldende verboden. Op basis van deze nieuwe wetgeving wordt geen nader onderzoek naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen van de steenmarter aanbevolen.

Er kan een aantal licht beschermde soorten voorkomen in het plangebied. Voor schade aan licht beschermde soorten geldt in principe een vrijstelling. De zorgplicht van de Flora- en faunawet schrijft echter voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijs mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zoveel mogelijk te voorkomen.

Verder dient er rekening gehouden te worden met broedende vogels in de directe omgeving door het werk uit te voeren buiten het broedseizoen om verstoring van nesten te voorkomen.

4.7 Water

Vanwege het belang van water in ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. De watertoets is een verplicht onderdeel in de ruimtelijke procedure geworden. Naar aanleiding van de gegevens van de watertoets heeft Wetterskip Fryslân een wateradvies opgesteld (bijlage 3).

Advies Wetterskip Fryslân

Het wateradvies van Wetterskip Fryslân bestaat uit meerdere adviezen en punten die in het plan meegenomen moeten worden.

Ten eerste kan uit het advies geconcludeerd worden dat door de hoge ligging van het plangebied, het plangebied voldoet aan de gewenste drooglegging. Wel wordt geadviseerd om bij het bepalen van de aanleghoogte naast de drooglegging ook rekening te houden met voldoende ontwateringsdiepte.

Door realisatie van het plan neemt de hoeveelheid verhard oppervlakte toe met 504 m2. De compensatie bedraagt 50 m2 aan wateroppervlak. Er ontbreekt in de buurt van het plangebied echter oppervlaktewater waar deze compensatie gerealiseerd kan worden. Om toch aan de bergingsopgave te kunnen voldoen moet er een berging gerealiseerd worden van 50 mm/m2 verhard oppervlak. Dit komt neer op 25,2 m3.

Voor het onttrekken van het grondwater is een vergunning of een melding nodig. Er moet contact worden opgenomen met Wetterskip Fryslân om op te vragen welke van de twee relevant is voor de ontwikkeling in dit bestemmingsplan.

Met betrekking tot de bouwwijze en onderhoudstechniek stelt het Wetterskip dat deze emissievrij moeten zijn en dat er gebouwd moet worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Maatregelen

Om aan de bergingsopgave te voldoen moet een berging gerealiseerd worden van 25,2 m3. Hieraan wordt voldaan door infiltratiekratten onder het verharde oppervlak aan te brengen en een waterberging voor hergebruik te realiseren. Tevens hoeft er geen grondwater onttrokken te worden en wordt het afvalwater gescheiden afgevoerd tot het punt dat alles in het gemeentelijk riool komt.

Aan de maatregelen die voor het aspect water moeten worden genomen, wordt voldaan. Het aspect water vormt verder geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.8 Archeologie

Per 1 juli is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van toepassing is.

Ten aanzien van het aspect archeologie is de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) geraadpleegd. De FAMKE bestaat uit twee kaarten; een advieskaart Steentijd - Bronstijd en een advieskaart Ijzertijd - Middeleeuwen.

Volgens de advieskaart Steentijd - Bronstijd valt het perceel binnen het advies 'onderzoek bij grote ingrepen'. Van deze gebieden wordt vermoed, op basis van eerder onderzoek dat eventuele aanwezige archeologische resten uit de steentijd ernstig verstoord zijn. Voor kleinere ingrepen is in deze gebieden geen verder onderzoek noodzakelijk. Een onderzoeksplicht geldt pas bij zeer omvangrijke ingrepen van meer dan 2,5 hectare. Daar is in dit plan geen sprake van.

Volgens de advieskaart Ijzertijd - Middeleeuwen valt het gebied binnen het advies 'geen onderzoek noodzakelijk'. Dit advies wordt gegeven als op basis van eerder onderzoek is gebleken dat er zich geen archeologische resten in de bodem bevinden.

Volgens beide advieskaarten van het FAMKE is er geen verder archeologisch onderzoek noodzakelijk. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.9 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Voor het aspect cultuurhistorie is de Cultuurhistorische kaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. Het perceel heeft een viertal aanduidingen:

• wederopbouwwijken;
• opstrekkende verkaveling jonge veen-/heideverkaveling (symbool);
• opstrekkende verkaveling jonge veen-/heideverkaveling;
• geomorfologie.

De nieuwbouw van de 10 levensloopgeschikte appartementen zullen op de bestaande kavel worden gebouwd. De verkaveling en stedenbouwkundige structuur zal hierdoor niet wijzigen. Het is daarom niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden te stellen.

4.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

4.11 Mer-beoordeling

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlagen D van het Besluit m.e.r. (D11) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject genoemd. Als drempelwaarden gelden een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2.000 of meer woningen of een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 200.000 m2.

De ontwikkeling vindt niet plaats in een gevoelig gebied. Het is gezien de omvang en kenmerken van het plan niet noodzakelijk om een mer-beoordeling of planmer uit te voeren. De voorgaande paragrafen hebben aangetoond dat de ontwikkeling geen belangrijke effecten op het milieu heeft. Hierdoor is er geen aanleiding om een volledige mer-beoordeling uit te voeren.

5.1 Het juridische systeem

Systematiek

Het bestemmingsplan voldoet aan de vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Additionele voorzieningen

In het plan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, wegen, paden, parkeervoorzieningen, bermen, geluidwerende voorzieningen, centrale installaties ten behoeve van de energievoorziening, voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de vorm van watergangen, duikers, waterkeringen en dergelijke in de bestemming begrepen, zonder dat dit uitdrukkelijk is vermeld.

Criteria bij nadere eis, wijziging en afwijken bij omgevingsvergunning

In de regels zijn criteria opgenomen die als toetsingskader dienen bij de in het plan opgenomen nadere eisen, wijzigingsbevoegdheden en afwijkingen bij omgevingsvergunning. Het gaat dan met name om kwalitatieve criteria als de woonsituatie (onder andere privacy), de milieusituatie (onder andere hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking), de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid (onder andere voorkomen van onoverzichtelijke, onherkenbare en niet sociaal controleerbare ruimtelijke situaties), de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en het straat en bebouwingsbeeld. Bij dit laatste criterium moet worden gedacht aan een goede verhouding tussen bouwmassa en openbare ruimte, een goede hoogte/breedte-verhouding tussen bebouwing onderling, een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is. Afhankelijk van de betreffende bepaling met betrekking tot een afwijking bij omgevingsvergunning, wijzigingsbevoegdheid of nadere eis zijn één of meer van deze criteria opgenomen.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Tuin

De gronden zijn bestemd voor tuinen. In- / uitritten zijn toegestaan. Binnen deze bestemming mogen in verband met de kwaliteit van het straat- en bebouwingsbeeld, geen gebouwen worden gebouwd en beperkt bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Wonen - Woongebouw

Het appartementengebouw krijgt de bestemming Wonen - Woongebouw. Het begrip woongebouw is gedefinieerd in artikel 1. In het woongebouw zijn maximaal 10 woningen toegestaan. Het woongebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. Deze eis geldt niet voor bijgebouwen; deze mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. De maximale oppervlakte aan bijgebouwen is gerelateerd aan het aantal woningen en bedraagt 15 m2 per woning.

Parkeren

Onder 'overige regels' is een regeling opgenomen die verplicht tot het aanleggen van parkeerruimte op eigen terrein.

6.1 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten voor het ontwikkeling worden verhaald uit de exploitatie (verhuur) van het woongebouw. Zoals beschreven in paragraaf 2.6 is onderzoek gedaan naar de behoefte voor de woningen, waarmee het plan financieel haalbaar wordt geacht.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

Er wordt een planschade- en exploitatieovereenkomst gesloten voor dit bestemmingsplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. De initiatiefnemer heeft tijdens de ontwikkeling van zijn plan overleg gehad met de direct omwonenden. Uit het verslag van dit overleg blijkt dat er draagvlak bestaat voor het realiseren van het woongebouw.

Over het voorontwerp van het bestemmingsplan wordt, overeenkomstig de gemeentelijke Inspraakverordening, gelegenheid tot inspraak geboden. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt tevens voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Vervolgens ligt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage voor zienswijzen (artikel 3.8 Wro). Eenieder kan tijdens deze periode een zienswijze indienen.

Eventueel ingekomen zienswijzen worden al dan niet verwerkt in het bestemmingsplan. Na ter inzage legging besluit de gemeenteraad over de eventuele zienswijzen en de vaststelling van het plan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.