Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte en Bjirkewei 34-36 te Twijzelerheide

1.1 Aanleiding en planbeschrijving

Aan de westkant van Twijzelerheide, tussen het Stuolwynderspaed en de Doarpsstrjitte, heeft Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) agrarische gronden in eigendom waar ze in twee fasen in totaal acht levensloopgeschikte woningen voor de sociale huursector willen bouwen in de vorm van 2-onder-1-kap-woningen. Hiervoor dient het geldende juridisch-planologische kader ter plaatse middels voorliggend bestemmingsplan aangepast te worden.

Daarnaast heeft de SWA de percelen Bjirkewei 34 en 36 in Twijzelerheide in eigendom. Het voornemen bestaat om de twee vrijstaande woningen die hier staan/stonden op termijn te vervangen door twee 2-onder-1-kap-woningen. Hiervoor is een kleine bouwvlakaanpassing nodig die ook in voorliggend bestemmingsplan wordt meegenomen.

Figuur. Weergave woningbouwplannen Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte (links) en Bjirkewei 34-36 (rechts)

1.2 Planologische situatie

Een bestemmingsplan regelt hoe gronden mogen worden gebruikt en wat er op de gronden mag worden gebouwd. Op de kaart van het bestemmingsplan (ook wel verbeelding genoemd) is te zien welke bestemming aan de gronden is toegekend. De regels van het bestemmingsplan geven (per bestemming) de gebruiks- en bouwmogelijkheden aan.

 

Figuur. Kaartfragment Beheersverordening dorpen, besluitvlak Twijzelerheide, (links) en luchtfoto in 3D (rechts) t.p.v. plan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte

   

Figuur. Kaartfragment Beheersverordening dorpen, besluitvlak Twijzelerheide, (links) en luchtfoto in 3D (rechts) t.p.v. plan Bjirkewei 34-36

Beide plangebieden vallen onder de Beheersverordening Dorpen Achtkarspelen. Deze beheersverordening is een voortzetting van het eerder geldende bestemmingsplan. De locatie waar de acht 2-onder-1-kap-woningen gepland zijn, heeft hierin een agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden. Als eerder gezegd gaat het op de percelen Bjirkewei 34-36 om een beperkte aanpassing van het bouwvlak waar reeds sprake is van een woonbestemming met bouwmogelijkheden.

Omdat er in de bestaande situatie aan de Bjirkewei 34 en 36 al twee woningen aanwezig zijn (vergund is bestaand), stuit dit ruimtelijk en volkshuisvestelijk niet op bezwaren. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is een 2-onder-1-kap-woning op deze locatie ook voorstelbaar omdat er in het bestaande lint ook dergelijke woningen aanwezig zijn. Wel dienen de nieuwe woningen binnen het bestaande bebouwingsbeeld en de geldende welstandscriteria te passen. Te zijner tijd zal een concreet bouwplan daaraan getoetst worden.

Als een gewenste ontwikkeling (zoals nu de acht 2-onder-1-kap-woningen in het gebied Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte en de vervanging van de woningen aan Bjirkewei 34-36) niet mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan, dan kan daarvoor (goed gemotiveerd) een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt dat wel voorziet in de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die voor de nieuwe ontwikkeling nodig zijn. Dit is met voorliggend bestemmingsplan het geval. Navolgende toelichting vormt de hiervoor noodzakelijke ruimtelijke onderbouwing.

In dit bestemmingsplan is verder niet concreet op de locatie Bjirkewei 34-36 ingegaan omdat het slechts om een beperkte aanpassing gaat. De nadruk ligt op de planontwikkeling in het gebied tussen Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte.

1.3 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk is in hoofdstuk 2 ingegaan op de toetsing van het planvoornemen aan het relevante beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente. Hoofdstuk 3 betreft de uiteenzetting van de omgevingsaspecten die voor de planontwikkeling van belang zijn. In hoofdstuk 4 is de juridische toelichting op dit bestemmingsplan opgenomen. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de uitvoerbaarheid van de plannen.

2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een motiveringseis die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd werd, en per 1 oktober 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe vereenvoudigde Laddersystematiek geldt.

Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een optimale en zorgvuldige benutting van de ruimte nagestreefd. Als een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dan moet de toelichting van dat plan een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevatten, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte wordt voorzien.

Toepassing Ladder op plan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte

Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: ‘ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het Bro geeft geen ondergrens voor de minimale omvang van de stedelijke ontwikkeling. Dit wordt onder meer bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. In de jurisprudentie rond de ladder wordt een woningbouwlocatie met niet meer dan 11 woningen in beginsel niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling aangemerkt.

Dit bestemmingsplan ten behoeve van het gebied Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte maakt een woningbouwlocatie mogelijk voor maximaal acht woningen. Door dit aantal is het plan op basis van de bovengenoemde jurisprudentie niet per definitie aan te merken als een nieuwe stedelijke voorziening waarvoor de Laddertoets geldt. De ondergrens is echter ook afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving, en kan dus per locatie verschillen. Daar komt bij dat de behoefte in het kader van de uitvoerbaarheid van voorliggend ruimtelijk plan sowieso aangetoond moet worden. Daarom wordt de Laddertoets hieronder toegepast voor het planvoornemen in het gebied Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte.

Behoefte plan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte

Het planvoornemen houdt een woningbouwontwikkeling in op een agrarisch perceel bij het dorp Twijzelerheide. De locatie voor de beoogde woningbouwontwikkeling ligt, zoals omschreven in de Verordening Romte Fryslân 2014 van de provincie, in buitenstedelijk gebied. Het plan bestaat uit acht 2-onder-1-kap-woningen in de sociale huursector met huurprijzen onder de eerste aftoppingsgrens (ongeveer €597,-). De woningen worden levensloopgeschikt uitgevoerd.

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte

In het gemeentelijk woningbouwprogramma is de omvang van de woningbehoefte in de gemeente aangegeven en is bepaald met welke plannen hierop ingespeeld wordt. De locatie Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte is hierin met acht woningen opgenomen (onder de titel ‘Swaddepaed’).

De Regionale Woningmarktanalyse geeft daarnaast inzicht in de behoefte aan dit plan. Deze Woningmarktanalyse is opgesteld door onderzoeksbureau KAW uit Groningen en vastgesteld op 29 juni 2017 en laat de ontwikkeling van de woningvraag per dorpskern zien.

Hierin komt Twijzelerheide naar voren als één van de dorpen waar de aanvullende woningbehoefte zeer beperkt is. Gezien de ligging in de regio, en het ontbreken van centrumvoorzieningen in Twijzelerheide, is de verwachting dat bij een laag marktperspectief de netto woningbehoefte al in de periode richting 2025 negatief zal zijn, en in een hoog marktperspectief beperkt zal zijn tot enkele woningen. Dit betekent dat aan grote uitbreiding van de voorraad geen behoefte is. In aantallen wordt de aanvullende woningbehoefte voor Twijzelerheide voor de periode 2017-2025 geraamd op -15 tot +15 woningen, afhankelijk van de gehanteerde prognose en het marktperspectief.

Om de behoefte aan een bepaald plan in beeld te kunnen brengen, dient de aantoonbare vraag verminderd te worden met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). Het gemeentelijke Woningbouwprogramma telt voor Twijzelerheide een plancapaciteit van 31 woningen. De harde plancapaciteit bedraagt 13 woningen en bestaat uit twee plannen in de koopsector (De Swadde - afronding en Sije Hesterstrjitte). De overige woningen bevinden zich in woningbouwplannen in voorbereiding (zachte plancapaciteit). Omdat een deel van deze plannen zich nog in de beginfase van de planvorming bevindt, is daadwerkelijke realisatie onzeker (planuitval). Daarnaast is het mogelijk bij deze plannen te sturen op aantal, segment en fasering.

Op basis van de behoefte in de regionale woningmarktanalyse en de huidige harde plancapaciteit, kan geconcludeerd worden dat aan extra toevoegingen aan de voorraad geen behoefte is. Echter, er ligt voor Twijzelerheide (met name in de sociale huur) een forse transformatieopgave om de woningvoorraad toekomstbestendig te maken. Zo heeft in Twijzelerheide in de afgelopen jaren weinig vernieuwing van de woningvoorraad plaatsgevonden. Mede daardoor bevat de sociale huurvoorraad in Twijzelerheide relatief veel oude woningen. Zo is bijvoorbeeld ook het aantal woningen met een slaapkamer op de begane grond, en daarmee de inzetbaarheid voor een brede doelgroep, beperkt. Dit terwijl er toenemende behoefte bestaat aan levensloopgeschikte woningen, aangezien ouderen steeds langer thuis blijven wonen. Uitbreiding van het aandeel levensloop- en zorggeschikte woningen is wenselijk, zoals ook beschreven is in de gemeentelijke Woonvisie ‘Wonen voor jong en oud’.

De eengezinswoningen die SWA beoogt te realiseren, zijn levensloopgeschikt met onder andere een slaapkamer, badkamer en keuken op de begane grond en huurprijzen die onder de aftoppingsgrenzen voor sociale huur liggen. Daarmee kunnen zorgbehoevenden en ouderen, starters en gezinnen worden bediend. Met het plan kan invulling worden gegeven aan de actuele en toekomstige woningbehoefte en wordt tevens voorzien in een gewenste vernieuwing van een deel van de woningvoorraad in Twijzelerheide.

Het op gang brengen van een herstructureringsproces in de sociale huurvoorraad in Twijzelerheide pleit ervoor éérst netto woningen aan de voorraad toe te voegen, en pas daarna bestaande woningen te slopen. Hierdoor kunnen zittende huurders in woningen die geherstructureerd worden, doorstromen naar een nieuwe woning en hoeven zij niet buiten het dorp (tijdelijk) gehuisvest te worden. Dit is van meerwaarde voor de bewoners van Twijzelerheide, dat bekend staat als een dorp met ‘honkvaste’ inwoners. Daarbij blijkt in de praktijk ook dat iemand die eenmaal vertrokken is uit een dorp, minder snel terugkomt, wat bevolkingskrimp in de hand werkt. Met bovenstaande aanpak wordt laatstgenoemde zoveel mogelijk voorkomen.

SWA heeft voor de komende 10 tot 15 jaar in Twijzelerheide 59 woningen op de planning staan voor herstructurering. SWA verwacht van dit aantal 53 woningen terug te bouwen. Het aantal terug te bouwen woningen ligt daarmee lager dan het bestaande aantal en door toevoeging van acht woningen met voorliggend plan blijft de omvang van de sociale huurvoorraad in Twijzelerheide nagenoeg stabiel.

Daarnaast wordt, om verstoringen op de woningmarkt te minimaliseren, het plan gefaseerd opgeleverd. De eerste bouwstroom zal bestaan uit vier woningen. De overige vier woningen worden daarna gerealiseerd.

Uitgaande van herstructurering en verdunning van de reeds bestaande sociale huurvoorraad voorziet het plan zowel kwalitatief als kwantitatief in de woningbehoefte, omdat het plan gefaseerd opgeleverd zal worden en er op termijn sprake zal zijn van sloop of verdunning.

Realisatie behoefte in buitenstedelijk gebied

De woningen zijn geprojecteerd op een agrarisch perceel in een overgangsgebied tussen dichte bebouwing naar meer verspreide bebouwing. De locatie voor de beoogde woningbouwontwikkeling ligt, zoals omschreven in de Verordening Romte Fryslân 2014 van de provincie, in buitenstedelijk gebied, ondanks dat het wel een locatie binnen de bebouwde kom betreft.

De provincie definieert alleen bestaande of planologisch toelaatbare stedelijke functies als bestaand stedelijk gebied. Alles wat onbebouwd is, wordt gedefinieerd als buitenstedelijk. Deze begrenzing geldt daarmee niet per definitie ook voor de Ladder duurzame verstedelijking. In artikel 1.1.1, onder h, Bro is een nadere omschrijving van het begrip bestaand stedelijk gebied vastgelegd: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Een onbebouwd perceel is daarmee niet per definitie een buitenstedelijke locatie. Ondanks dat het Bro een ruimere definitie hanteert van bestaand stedelijk gebied, wordt met het oog op de ladder onderbouwd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied (zoals door de provincie gehanteerd) in de behoefte aan deze woningen kan worden voorzien.

De bebouwing van het voormalige heidedorp Twijzelerheide is van oorsprong ruimtelijk sterk gespreid. In de laatste decennia is de bebouwing verdicht en is een echte dorpskom ontstaan. De directe omgeving van de planlocatie aan de westzijde van Twijzelerheide kenmerkt zich ook door deze verspreid liggende bebouwing. De woningen hebben soms grote erven of grenzen aan onbebouwd terrein, zoals kenmerkend is voor deze ontginningsdorpen. Over het geheel genomen, kent de bebouwing hier echter wel een dusdanige mate van dichtheid dat hier sprake is van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen (bebouwde kom). De planlocatie ligt middenin dit gebied en grenst aan meerdere zijden aan de bestaande bebouwing. Daarnaast is het direct aansluitend op de Doarpsstrjitte, waar de dichtbebouwde dorpskern begint. Hiermee is de planlocatie gezien de aard en inrichting van het gebied een passende ontwikkellocatie, ondanks dat deze buiten de provinciale contour van bestaand stedelijk gebied (BSG) gelegen is.

Uit bovenstaande kan de conclusie worden getrokken dat voorliggend bestemmingsplan past binnen de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2 Verordening Romte Fryslân 2014

De Verordening Romte Fryslân 2014 van de provincie biedt mogelijkheden voor nieuwe woningbouw, indien de aantallen en de kwaliteit in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In het regionale Woningbouwprogramma 2014-2020 is voor de locatie 'Swaddepaed' buitenstedelijk richtgetal gereserveerd voor de gevraagde acht woningen.

2.3 Structuurvisie Achtkarspelen

In de Structuurvisie Achtkarspelen (vastgesteld januari 2013) is het plangebied als studiegebied aangewezen. Hierbij is vermeld dat dit gebied mogelijk op de lange termijn in aanmerking komt voor de realisering van enige woningen, maar dat er op het moment van schrijven geen contingent aanwezig is voor deze buitenstedelijke locatie. Inmiddels is de realisatie van woningen in het plangebied ook opgenomen in het Woningbouwprogramma 2014-2020, waarin er acht woningen zijn gereserveerd.

2.4 Woningbouwprogramma 2014-2020

De nieuwe woningen liggen buiten de contour van bestaand stedelijk gebied (BSG) van de provincie Fryslân, waardoor er buitenstedelijk richtgetal nodig is. In het regionale Woningbouwprogramma 2014-2020 is de voor het planvoornemen benodigde contingent van acht woningen gereserveerd.

3.1 Inleiding

Om duidelijk te maken dat een plan uitvoerbaar is, moet volgens de geldende wet- en regelgeving een aantal onderzoeken worden uitgevoerd. De verschillende onderzoeksaspecten zijn in het hiernavolgende per paragraaf aangegeven.

3.2 Toetsing

3.3 Conclusie

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan niet tegen belemmeringen aanloopt die zijn te relateren aan de verschillende planologisch relevante omgevingsaspecten.

4.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan maakt de ruimtelijke ontwikkeling van woningbouw in het gebied tussen Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte mogelijk en regelt tevens de realisatie van een tweetal 2-onder-1-kap-woningen op het perceel Bjirkewei 34-36. Voorliggend bestemmingsplan bestaat naast deze toelichting uit een verbeelding en regels. In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de vormgeving en inhoud hiervan. Afgesloten wordt met een uiteenzetting van de planprocedure.

4.2 Vormgeving

Dit bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving van de regels en de bijbehorende verbeelding is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Het bestemmingsplan voldoet aan de geldende digitale verplichtingen.

4.3 Regels

Het voorliggende bestemmingsplan kent vier bestemmingen: 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied' en 'Wonen'. Hiermee wordt het planvoornemen van SWA aan Stuolwynderspaed - Doarpsstrjitte voor de bouw van acht nieuwe woningen en de vervanging van twee woningen aan de Bjirkewei 34-36 mogelijk gemaakt. Voor de regels wat betreft deze bestemmingen is aansluiting gezocht bij de algemene plansystematiek voor de dorpskommen van de gemeente Achtkarspelen.

GROEN

De bestemming 'Groen' is opgenomen voor de in de openbare ruimte te realiseren groenvoorzieningen. In deze bestemming kunnen geen gebouwen worden gebouwd.

TUIN

De bestemming 'Tuin' heeft betrekking op de ruimte voor de woning. Hier mogen geen gebouwen worden gebouwd. Ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan, met uitzondering van erkers en omgevingsvergunningvrije bouwwerken.

VERKEER - VERBLIJFSGEBIED

De wegen zijn bestemd voor 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Ook kunnen hier parkeervoorzieningen en groenvoorzieningen worden gerealiseerd.

WONEN

De voor 'Wonen' bestemde gronden zijn bestemd voor woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf en inclusief de bijbehorende aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen. Voor de maatvoering van de gebouwen en bouwwerken is aangesloten bij de regels zoals die in de plansystematiek voor de dorpen Achtkarspelen gelden met een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 11 meter. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Op de verbeelding is per bouwvlak middels de aanduiding "maximum aantal wooneenheden" aangegeven hoeveel woningen er maximaal zijn toegestaan. Er mogen alleen 2-onder-1-kap-woningen worden gebouwd. Elk aangeduid bouwvlak in dit plan telt een maximum van twee wooneenheden. Dit houdt in dat elk bouwvlak tot één woonblok van twee 2-onder-1-kap-woningen leidt.

Voor het plangebied ter plaatse van de Bjirkewei 34-36 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting houdt in dat de bestaande bebouwing niet mag worden gesloopt voordat uit een aanvullend ecologisch onderzoek naar het vóórkomen van verblijfplaatsen of nestplaatsen van huismus en/of vleermuizen in deze bebouwing is gebleken dat er geen sprake is van overtreding van de Wet natuurbescherming dan wel dat er een ontheffing van de Wet natuurbescherming is verleend. Deze verplichting komt voort uit de conclusie van de 'Ecologische inventarisatie Bjirkewei 34-36 Twijzelerheide' die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd.

4.4 Planprocedure

De bestemmingsplanprocedure is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de procedure zijn de volgende fasen te onderscheiden:

Ontwerpbestemmingsplan en vaststellingsprocedure

Na aankondiging in de Staatscourant en in een of meer plaatselijke dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, de gemeentelijke website en op de website www.ruimtelijkeplannen.nl, wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp naar voren brengen. Na afloop van de termijn van de terinzagelegging stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd uiterlijk 12 weken na de termijn van terinzagelegging vast.

Vastgesteld bestemmingsplan en beroepsprocedure

Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Iedereen die een zienswijze heeft ingediend, heeft ook de mogelijkheid om beroep in te stellen. Op deze hoofdregel is een aantal uitzonderingen:

• tegen gewijzigde vaststelling kan beroep worden ingediend zonder dat een zienswijze is ingediend, als de gewijzigde vaststelling leidt tot een belang van diegene die eerder geen aanleiding zag om een zienswijze in te dienen;
• als kan worden aangetoond dat er een dringende reden bestond waarom geen zienswijze is ingediend. Deze optie is gebonden aan een strikte uitleg en zal niet snel aan de orde zijn.

Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging uiterlijk 6 weken na vaststelling. Binnen 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd.

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van een initiatief van een private partij. Omdat het voorliggende bestemmingsplan een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro mogelijk maakt, dient een exploitatieplan te worden opgesteld. Dit tenzij de te verhalen kosten anderszins verzekerd zijn.

In het voorliggende geval zullen de kosten van de onderzoeken van het bestemmingsplan en de uitvoering van het plan door de initiatiefnemer worden gedragen, hetgeen is vastgelegd in een exploitatieovereenkomst.

Door de herziening van het voor de betreffende gronden geldende bestemmingsplan is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied, bij de gemeente op grond van artikel 6.1 van de Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. Hierover wordt tussen de gemeente en ontwikkelende partij een planschadeverhaalovereenkomst gesloten.

Op basis van bovenstaande mag het voorliggende bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn anderszins verzekerd omdat een exploitatieovereenkomst is getekend en de eventuele planschade voor rekening van de ontwikkelende partij wordt. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is dan ook niet noodzakelijk. Dit betekent dat de uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en (voor)overleg

Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft van 20 juni tot en met 31 juli 2019 ter inzage gelegen. Daarnaast is het voorontwerp toegezonden aan de betreffende overlegpartners (overleg ex atikel 3.1.1. Bro). Van de gelegenheid om inspraak in te dienen is gebruik gemaakt. Het vooroverleg heeft geleid tot een aantal opmerkingen. De inspraak- en overlegreacties zijn verwerkt in het bestemmingsplan en als bijlage bij de toelichting van het voorliggende bestemmingsplan gevoegd (Bijlage 5).

Tervisielegging ontwerp

Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken. De op het planvoornemen verkregen reacties worden beantwoord in het kader van de vaststelling van het plan.