De Dellen 26-32 Surhuisterveen

1.1 Aanleiding

Centraal in Surhuisterveen ligt een voormalige bedrijfslocatie aan De Dellen. Deze locatie is inmiddels gesaneerd. Stichting Woningbouw Achtkarspelen (SWA) heeft een plan ontwikkeld voor de realisatie van een woongebouw op deze locatie. In het geldende bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3) is de locatie opgenomen als ontwikkellocatie voor een bijzondere woonvorm. Ten tijde van het opstellen van dat bestemmingsplan was nog geen concreet bouwplan beschikbaar. Daarom is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee een bouwvlak kan worden toegevoegd. Hier kan een woongebouw met ten hoogste 24 woningen worden gebouwd.

De plannen zijn inmiddels uitgewerkt. Er is gekozen voor een combinatie van zelfstandige woningen die door de SWA worden verhuurd en een aantal zorgappartementen die aan de JP van den Bent stichting worden verhuurd. Het totaal aantal woningen komt in deze vorm op 38. Dit past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Daarom wil de gemeente Achtkarspelen een partiële herziening van het bestemmingsplan (een postzegelbestemmingsplan) vaststellen, waarmee het bouwplan gerealiseerd kan worden.

1.2 Begrenzing plangebied

De ontwikkeling vindt plaats op het perceel De Dellen 26-32. De begrenzing is afgestemd op het geldende bestemmingsplan en op de kadastrale perceelsgrenzen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1. De ligging van het plangebied

1.3 Geldende regeling

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Surhuisterveen - Centrum. Het is hierin bestemd voor 'bijzondere woondoeleinden'. Binnen deze bestemming is voorzien in een gebouw dat is bedoeld voor permanente bewoning door een institutioneel huishouden. Er is geen bouwvlak opgenomen. Wel is op een deel van het perceel een wijzigingsgebied aangegeven (wijzigingsgrens III). Binnen deze grens hebben Burgemeester en Wethouders de bevoegdheid om een bouwvlak toe te voegen. Binnen dit bouwvlak kunnen dan 24 woningen worden gerealiseerd. Onder woningen worden daarbij geen zorgplaatsen verstaan. De bouwhoogte van het woongebouw mag maximaal 14 meter zijn.

Zoals genoemd worden er 38 woningen voorgesteld. Een deel daarvan kennen een zorgcomponent, maar kunnen niet als 'zorgplaats' worden aangewezen. Er kan daarom geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.

Dit bestemmingsplan heeft als doel de gewenste woningbouwontwikkeling binnen de gestelde kaders mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding beschrijft hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de gewenste ontwikkelingen. In hoofdstuk 3 worden de ontwikkelingen getoetst aan het relevante beleid. Hier wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en het gemeentelijk beleid. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de verschillende van toepassing zijnde milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op het juridisch systeem en op de bestemmingen gegeven. Hoofdstuk 6 geeft inzicht in zowel de maatschappelijke als de economische uitvoerbaarheid.

2.1 Huidige situatie

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een nu braakliggend terrein in het centrum van Surhuisterveen. Voorheen zat hier een garagebedrijf voor auto's en vrachtwagens. De kavel ligt aan een wijkontsluitingsweg door het dorp, De Dellen. De directe omgeving karakteriseert zich als een gemengd gebied, waarin verschillende functies voorkomen. Richting het westen ligt een meer gemengd gebied, met woningen, voorzieningen en lichte bedrijfsfuncties.

Het bebouwingsbeeld aan De Dellen wordt, aansluitend op het plangebied, gevormd door vrijstaande (voormalige) woningen, overwegend opgetrokken uit één bouwlaag met kap. Aan de achterzijde ligt een lint van woningen die zijn opgebouwd uit twee lagen met kap.

Het plangebied zelf is aangewezen als herontwikkelingslocatie, ten behoeve van een woongebouw. Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in figuur 2.

Figuur 2. Luchtfoto plangebied

2.2 Gewenste situatie

Binnen het plangebied wordt een woongebouw ontwikkeld. Hierin worden 20 zelfstandige appartementen en 18 appartementen, die verhuurd gaan worden aan de JP van den Bent stichting, gerealiseerd. De appartementen die worden verhuurd aan de JP van den Bent stichting zijn bedoeld voor mensen met een beperking, die in verschillende mate zorg nodig hebben. Het gebouw is gedeeltelijk uit drie en gedeeltelijk uit vier lagen opgetrokken. De bouwhoogte is op het hoogste deel 12,6 meter. Op de noordoostelijke hoek van het plangebied worden bergingen voorgesteld.

De ontsluiting vindt plaats op De Dellen, aan de noordoostzijde van het woongebouw. Ten oosten van de nieuwbouw wordt een parkeerterrein aangelegd. Voor fietsers en voetgangers zijn er ook aansluitingen aan de west- en zuidzijde. Het geheel wordt ingepast in een groene zoom. De gewenste inrichting is weergegeven in figuur 3.

Figuur 3. Voorgestelde inrichting plangebied

2.3 Stedenbouwkundige inpassing

De ontwikkeling vindt plaats aan de rand van het centrumgebied van Surhuisterveen. Dit gebied kent een diverse ruimtelijke karakteristiek. In het bestemmingsplan Surhuisterveen - centrum is ervoor gekozen om op een aantal locaties meer hoogte en bouwvolume toe te staan. Ook in het welstandskader voor het centrum van Surhuisterveen (zie paragraaf 3.3) komt dit terug in de vorm van criteria voor intensiveringlocaties in het centrumgebied en complexmatig bouwen rondom het centrum.

Het oprichten van een gebouw met de voorgestelde afmetingen is op deze locatie goed in te passen. Het gebouw is iets teruggerooid ten opzichte van de bestaande, kleinere bebouwing. De bebouwing aan De Dellen heeft drie lagen en het hogere deel aan de Boekholtstraat bestaat uit vier lagen. De bovenste laag van het gebouw aan de zijde van De Dellen ligt iets terug, waardoor het front niet massaal overkomt. Het kleur- en materiaalgebruik is sober en daarmee passend in de omgeving.

Een belangrijk effect van een grotere bouwmassa op de omgeving is het aspect 'schaduwwerking'. Om dit effect in beeld te brengen is een bezonningsstudie opgesteld. Deze is opgenomen in Bijlage 1. Hieruit blijkt dat de schaduwen voor het overgrote deel binnen het plangebied blijft. Alleen in de ochtend valt een zeer beperkt deel van de schaduw over het perceel van de oostelijk gelegen woning. Gelet op de beperkte mate van schaduw op het betreffende perceel en het tijdstip dat dit aan de orde is, is geoordeeld dat deze schaduwwerking niet onevenredig nadelig is voor de bewoners van dat perceel.

2.4 Verkeer en parkeren

Verkeersveiligheid

Ten aanzien van het aspect verkeersveiligheid geldt dat zowel De Dellen als de Taeke Schuilingalaan onderdeel zijn van 30 km-zones binnen de bebouwde kom van Surhuisterveen. Deze wegen ontsluiten het centrum en achterliggende woongebieden en hebben daarom een relatief belangrijke verkeersfunctie. Op De Dellen is vrij recent (in 2010) een verkeersintensiteit gemeten van circa 2.900 motorvoertuigen (werkdagetmaalgemiddelde). Voor de Taeke Schuilingalaan zijn geen recente verkeersmetingen beschikbaar. De verkeersintensiteit wordt hier geschat op een werkdagetmaalgemiddelde van 2.000 - 2.500 motorvoertuigen.

Op basis van kengetallen kan aangenomen worden dat de geplande wooneenheden per woning circa 4 verkeersbewegingen per etmaal genereren. In de situatie geschetst door de aanvrager gaat het om 20 wooneenheden, de bewoners van de zorgappartementen hebben geen auto. Uitgaande van het maximale gebruik van het woongebouw gaat het om 38 (appartementen) keer 4 verkeersbewegingen.

In beide gevallen zal de toename van de verkeersintensiteit met enkele procenten stijgen. Dit zal geen significant gevolg hebben voor de verkeersveiligheid op genoemde wegen.

Parkeren

Voor het parkeren geldt als uitgangspunt dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte. Zodoende ontstaat er in de omgeving geen overlast door geparkeerde auto's. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte worden de kencijfers van het CROW (publicatie 317) gehanteerd. Het plangebied ligt in een niet-stedelijke gemeente, in een centrumgebied.

De 18 woningen die aan de JP van den Bent stichting worden verhuurd worden beschouwd als aanleunwoningen. Hiervoor geldt een parkeerbehoefte van 0,8 - 1,3 parkeerplaats per woning. De andere woningen vallen in de categorie 'huur, etage, midden/goedkoop', waarbij een parkeerbehoefte van 0,7 tot 1,5 parkeerplaatsen per woning geldt. De parkeerbehoefte is in de navolgende tabel inzichtelijk gemaakt.

Type woningen	Aantal woningen	Min aantal p.p.	Max aantal p.p.
Aanleunwoningen (0,8-1,3 p.p./w.)	18	14,4	23,4
Appartementen (0,7-1,5 p.p./w.	20	14,0	30,0
Totaal	38	28,4	53,4

Hieruit volgt dat er 29 tot 54 parkeerplaatsen nodig zijn. Op het parkeerterrein is ruimte voor 38 auto's. Er wordt dus ruimschoots voldaan aan de minimale norm. Overigens wordt verwacht dat de aanleunwoningen in de praktijk een minder grote parkeervraag hebben. Als alle woningen als reguliere appartementen worden verhuurd is de parkeerbehoefte zelfs lager, namelijk minimaal 27 parkeerplaatsen. Er ontstaan als gevolg van dit plan dan ook geen parkeerknelpunten.

2.5 Volkshuisvestelijke onderbouwing

Het plan

Het plan omvat 38 appartementen. 18 van deze appartementen zullen worden verhuurd aan de JP van den Bentstichting ten behoeve van wonen voor mensen met een beperking. De overige 20 appartementen zullen worden verhuurd door de woningcorporatie SWA. De woningen hebben een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Alle woningen worden senior- en zorggeschikt uitgevoerd. Dit betekent dat alle functies zonder trappen bereikbaar zijn en dat de plattegrond van de woning dusdanig ruim is opgezet om met een rolstoel uit de voeten te kunnen en om zorg te kunnen verlenen.

Woonvisie en Woningbouwprogramma

Het plan past in de lange termijn visie die Achtkarspelen heeft op Wonen. Ingezet wordt o.a. op een kwaliteitsverbetering van leegstaande en braakliggende locaties, binnenstedelijk bouwen en het vergroten van de zorggeschikte voorraad. Gekoppeld aan de Woonvisie wordt een woningbouwprogramma vastgesteld. Hierin is het plan voor het appartementencomplex opgenomen.

De locatie is geschikt voor seniorenappartementen

De appartementen worden gebouwd in een centrum-dorps woonmilieu. Juist in de grotere kernen als Surhuisterveen wordt het toevoegen van dit gestapelde woningtype passend gevonden. De locatie is gelegen aan de rand van het centrum van Surhuisterveen in de nabijheid van veel voorzieningen. Dit maakt dat de voorzieningen relatief makkelijk bereikbaar zijn. Dit draagt eraan bij dat mensen die minder mobiel zijn (of worden) zoals senioren langer zelfstandig kunnen wonen.

Het plan sluit aan bij de groeiende behoefte aan seniorenwoningen

De behoefte aan zorggeschikte woningen zal de komende jaren flink toenemen. Hieraan liggen twee ontwikkelingen ten grondslag:

• 1. door de vergrijzing zal het aantal senioren fors toenemen bovendien leven mensen steeds langer en
• 2. Door het rijksbeleid op het gebied van scheiden van wonen en zorg zullen mensen langer zelfstandig moeten blijven wonen, ook wanneer zij een zorgvraag krijgen.

Hiervoor zijn zorggeschikte woningen nodig.

In de Concept-Woonvisie van Achtkarspelen wordt gesignaleerd dat er een grote opgave ligt in het vergroten van het aandeel seniorgeschikte woningen. De opgave is dusdanig van omvang dat de oplossing hiervoor moet gezocht worden in aanpassing van de bestaande voorraad én in nieuwbouw. De te realiseren appartementen leveren een bijdrage aan het vergroten van de zorggeschikte voorraad.

Ook op basis van het inkomensprofiel van de inwoners van Achtkarspelen kan verwacht worden dat veel mensen aangewezen zijn op een sociale huurwoning. De vraag naar sociale huurwoningen zal de komende jaren zelfs nog licht toenemen.

De grote behoefte aan seniorgeschikte woningen in Surhuisterveen wordt tevens ondersteund door het grote aantal woningzoekenden die geregistreerd staan bij de SWA. Op 15 september 2014 waren er 674 huishoudens die een woning zochten in Surhuisterveen. Veel van deze geregistreerde woningzoekenden, namelijk 40%, zoekt specifiek naar een seniorenwoning. Gezien de grote omvang en samenstelling van deze groep woningzoekenden sluit het plan voor het woongebouw aan De Dellen zeker aan bij de woningbehoefte.

Appartementen in de huursector sluiten aan bij de vraag van senioren

De 20 appartementen die verhuurd worden in de sociale sector zijn zeer geschikt voor senioren. Veel verhuisgeneigde senioren zijn op zoek naar een huurwoning. Dit blijkt uit de doorstroomanalyse die in 2013 is uitgevoerd over de jaren 2009 – 2012. Veel van de senioren die al in een huurwoning woonden, kiezen ook bij verhuizing weer voor een huurwoning. Senioren die in een koopwoning woonden, kiezen bij verhuizing ook vaak voor een huurwoning. 49% van alle 55+-ers die tussen 2009 en 2012 verhuisd zijn, is in een appartement gaan wonen. Hiervan woont 43% in een huurappartement en 6% in een koopappartement.

Zorgappartementen zijn duurzaam inzetbaar

De woningen die aan de JP van den Bent stichting zullen worden verhuurd, zijn geschikt voor de bewoning van mensen met een beperking en om de gevraagde zorg in te leveren. Zij zijn tevens geschikt voor reguliere bewoning. Dit met het oog op een bredere inzetbaarheid van de woningen. Dit draagt bij aan een duurzaam gebruik van het complex. De levensduur van het complex is vele malen langer dan de looptijd van de huurcontracten met de JP van den Bent stichting. Mochten die woningen in de toekomst niet meer als zorgwoningen verhuurd kunnen worden, dan zijn zij ook inzetbaar als regulier zorggeschikt appartement en wordt het geen overtollig zorgvastgoed. De 18 appartementen die aan de JP van den Bent stichting worden verhuurd, worden daarom niet specifiek als zorgwoningen inbestemd.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• 1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?

Het begrip 'regio' is niet begrensd in het Bro, maar is afhankelijk van de ontwikkeling. De behoefte is in paragraaf 2.5 onderbouwd.

• 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?

Aan deze tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt door herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

• 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Omdat wordt voldaan aan trede 2, hoeft niet naar een nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied te worden gezocht. De locatie wordt overigens passend ontsloten en wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden en aangevuld op 1 oktober 2012. Het Barro stelt niet alleen regels over de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

Het plangebied raakt geen van de rijksbelangen. Er zijn dan ook geen rijksbelangen in het geding.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006. Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. Het herontwikkelen van een voormalige bedrijfslocatie sluit hier goed op aan.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het landelijk gebied en het stedelijk gebied. Volgens de provinciale begrenzing ligt het plangebied in het stedelijk gebied.

De verordening stelt regels aan onder andere het aspect woningbouw. Een ruimtelijk plan kan mogelijkheden voor woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In de (concept)gemeentelijke woningbouwprogrammering is rekening gehouden met 38 appartementen (waarvan 18 als zorgappartement verhuurd zullen worden aan de JP van den Bent stichting)op deze locatie. De regionale woningbouwafspraken met de provincie bieden ruimte om, met het oog op herontwikkeling, plafondloos te bouwen. Het realiseren van 38 appartementen past dus binnen de woningbouwafspraken.

plan is in overeenstemming met de Verordening Romte Fryslân 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 'Samen leven in Achtkarspelen'

Op 24 januari 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 'Samen leven in Achtkarspelen' vastgesteld. Deze visie blikt vooruit op de ontwikkelingen in de dorpskernen voor de komende 15 jaar. De leefbaarheid en het samen leven in de dorpen staan centraal in de Structuurvisie. Dit centrale thema is uitgewerkt in verschillende onderwerpen zoals wonen, werken en voorzieningen.

Achtkarspelen wil zich verder ontwikkelen als aantrekkelijke woongemeente. Er moeten voldoende woningbouwmogelijkheden komen om de voor de komende jaren voorspelde woningvraag op te vangen. De locatie is opgenomen als studiegebied zorgwonen op de overzichtkaart van Surhuisterveen. Het doel van deze herziening is het kunnen inspelen op de marktvraag. Dit is in overeenstemming met de Structuurvisie.

Concept woonvisie

De nieuwe Woonvisie helpt de gemeente regie te voeren over de woningbouwontwikkeling en ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad. koppeld aan de Woonvisie wordt een woningbouwprogramma vastgesteld. Hierin is het plan voor het appartementencomplex opgenomen. Het woningbouwprogramma wordt naar verwachting voor het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan vastgesteld.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past binnen het woningbouwprogramma van de gemeente Achtkarspelen. Op de kwalitatieve aspecten is in paragraaf 2.5 uitgebreid ingegaan.

Welstandsbeleid

Naast het geldende bestemmingsplan is begin 2010 een welstandskader voor het centrumgebied van Surhuisterveen door de gemeenteraad vastgesteld. Aanleiding voor dit welstandskader is dat welstandsnota sterk is gericht op een bebouwingsbeeld van het traditionele dorpslint en dat correspondeert niet met de feitelijke situatie en ontwikkelingen. Het welstandskader vormt daarom een herijking van het welstandsbeleid voor het centrum.

In het kader is een analyse van de huidige situatie en een ruimtelijke visie voor de toekomst opgenomen. Het plangebied is in het kader van 'waarderingen' aangewezen als ontwikkelingsgebied en in het ruimtelijk perspectief voor intensieve, complexgewijze bebouwing. De welstandscriteria voor complexmatig bouwen rondom het centrumgebied zijn van toepassing.

Het bouwplan zal ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd. Het eerdere bouwplan, voor een woongebouw met 37 appartementen is, destijds ter advisering aan de welstandscommissie voorgelegd. Zij hebben het plan beoordeeld en positief geadviseerd.

Prostitutiebeleid

Op 29 juni 2000 heeft de raad besloten om prostitutiebeleid vast te stellen en de APV te wijzigen door middel van het vaststellen van het hoofdstuk ‘Seksinrichtingen, sekswinkels, straatprostitutie e.d.’. Vanuit het belang van openbare orde en ter bescherming van de kwaliteit van woon- en leefomgeving is er voor gekozen om ten aanzien van de exploitatie van seksinrichtingen te kiezen voor een restrictief beleid. Het maximum aantal vergunningen dat kan worden verleend is dan ook vastgesteld op één voor de hele gemeente. Verder is er voor gekozen om de straat- en raamprostitutie, daar deze indringende nadelige effecten op de openbare orde kunnen hebben, geheel onder de verbodsbepalingen van de APV te brengen. In de APV is voorts de mogelijkheid geopend voor B&W om gebieden of delen van de gemeente aan te wijzen waar het verboden is om een seksinrichting te exploiteren. De bebouwde kommen van alle dorpen van de gemeente zijn aangewezen als gebied waar vestiging van een seksinrichting verboden is. Achterliggende gedachte is dat de negatieve effecten van de vestiging van een seksinrichting (verkeersaantrekkende werking, mogelijke overlast) in het ‘buitengebied’ veel minder sterk ervaren zal worden.

4.1 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Geluid op gevels woongebouw

De wegen rondom het plangebied vallen binnen een 30 km/uur zone. Er zijn er geen spoorwegen of geluidszoneringsplichtige industrie aanwezig. Het plangebied ligt dus niet in een geluidszone. Er wordt dus voldaan aan de Wgh. Het Bouwbesluit waarborgt dat aan een maximaal toelaatbaar binnenniveau van 33 dB wordt voldaan.

Geluidhinder voor omgeving

Er is door de Fryske Utfieringstsjinst Miljeu en Omjouwing (FUMO) een indicatieve berekening gemaakt van de akoestische gevolgen van de te verwachten verkeersbewegingen op het terrein van het woongebouw. Er is daarbij uitgegaan van mobiele huurders van het complete complex, dit is een worstcase scenario. Als uitgangspunt in de berekeningen is 50 verkeersbewegingen in de meest drukke periode (avond) genomen. In die situatie wordt de voorkeurswaarde op een naastgelegen woning overschreden. Echter, omdat een groot deel van de bewoners niet erg mobiel zal zijn, zal het aantal verkeersbewegingen in de praktijk veel lager liggen. Daarmee zal ook geen sprake meer zijn van overschrijdingen van de geluidsnormen.

Gezien het volume van het parkeerterrein en het gebruik van het appartementencomplex (deels verhuur door SWA en deels gebruik door de JP van den Bent stichting) is het realiseren van dit plan in het centrum van Surhuisterveen ruimtelijke aanvaardbaar.

4.2 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Voor het bepalen van de richtafstanden zijn strengere normen gehanteerd dan de wettelijke normen uit het Activiteitenbesluit. In een gemengde omgeving kunnen de richtafstanden worden gereduceerd, waarbij de normen uit het Activiteitenbesluit als uitgangspunt gelden. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich als een gemengd centrumgebied.

Nabij het plangebied komen diverse lichte vormen van bedrijvigheid voor. Deze vallen in milieucategorie 1 of 2. Dergelijke bedrijven zijn in een gemengde omgeving goed bij elkaar in te passen. In de toekomstige situatie is dus sprake van een verantwoorde afstemming tussen woningen en bedrijven. Dit aspect heeft geen gevolgen voor dit bestemmingsplan.

4.3 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

In het kader van de planvorming is bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat er sprake was van verontreinigingen in de bodem. Op basis daarvan heeft in 2011 een bodemsanering plaatsgevonden. De provincie (als bevoegd gezag) heeft in 2012 ingestemd met de evaluatie van deze sanering. Het voorste gedeelte van het terrein is in 2000 gesaneerd. Uit de evaluatie hiervan (2006) is gebleken dat er sprake is van een restverontreiniging in een groenstrook van de gemeente, maar dat deze niet verspreid is en dat de contactrisico's klein zijn. Aangezien niet gegraven hoeft te worden in de betreffende gronden, levert de restverontreiniging geen belemmeringen op voor de realisatie van het woongebouw. Op basis van het voorgaande blijkt dat het plangebied geschikt is voor het nieuwe gebruik.

4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Basisnet). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Ook worden er geen risicobronnen, zoals opslag van gevaarlijke stoffen, voorgesteld. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 17 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 9 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is sprake van een erg goede luchtkwaliteit.

Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine woningbouwlocaties, en daarmee dit initiatief, horen daar ook bij.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen tot gevolg heeft.

4.6 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Het plangebied betreft een braakliggende kavel in stedelijk gebied. Er is sprake van een verstoord gebied. Om aan te tonen dat de ontwikkeling geen gevolgen heeft voor beschermde gebieden of soorten heeft is een ecologische inventarisatie uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 2. Hieruit blijkt dat er vanuit de gebieds- en soortenbescherming geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van de plannen. Wel moet rekening worden gehouden met eventuele broedvogels. Broedende vogels mogen niet worden verstoord. Voor alle soorten geldt de zorgplicht. Deze schrijft voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen.

4.7 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap.

Het plangebied ligt niet in de invloedszone van een waterkering of van een belangrijke watergang en ook niet in een ander beperkingsgebied. Door de herontwikkeling neemt het verhard oppervlak ten opzichte van de voormalig situatie niet toe. Schoon hemelwater wordt op dezelfde manier afgevoerd als nu. De nieuwe woningen krijgen een aansluiting op het rioleringsstelsel. Hierover wordt overlegd met gemeente en waterschap.

Uit de watertoets blijkt dat de invloed van het plan op de waterhuishouding zodanig beperkt is dat de korte procedure voor de watertoets kan worden doorlopen. In dat geval is nader overleg met het waterschap niet nodig. Volstaan wordt met het opnemen van een standaard wateradvies. Dit is opgenomen in Bijlage 3. Als de vermelde adviezen worden opgevolgd heeft het waterschap geen bezwaren.

4.8 Archeologie

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Achtkarspelen wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Uit deze kaarten blijkt dat het plangebied een lage verwachtingswaarde voor archeologische resten heeft. Onderzoek is alleen nodig bij grootschalige ingrepen van meer dan 5.000 m2. Feitelijk wordt alleen een bouwvlak toegevoegd. Dit bouwvlak heeft een oppervlakte van 2.600 m2. De ingreep is dus kleiner dan 5.000 m2, waardoor het uitvoeren van archeologisch onderzoek niet nodig is. Indien bij bodemingrepen toch archeologische resten worden aangetroffen geldt op grond van artikel 53 van de Monumentenwet een meldingsplicht.

4.9 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

In en rondom het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. Het is niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden te stellen.

4.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

4.11 Mer-beoordeling

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

In bijlagen D van het Besluit m.e.r. (D11) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject genoemd. Als drempelwaarden gelden een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2.000 of meer woningen of een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 200.000 m2.

De ontwikkeling vindt niet plaats in een gevoelig gebied. Het is gezien de omvang en kenmerken van het plan niet noodzakelijk om een mer-beoordeling of planmer uit te voeren. De voorgaande paragrafen hebben aangetoond dat de ontwikkeling geen belangrijke effecten op het milieu hebben. Hierdoor is er geen aanleiding om een volledige mer-beoordeling uit te voeren.

5.1 Het juridische systeem

Systematiek

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Additionele voorzieningen

In het plan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, wegen, paden, parkeervoorzieningen, bermen, geluidwerende voorzieningen, centrale installaties ten behoeve van de energievoorziening, voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de vorm van watergangen, duikers, waterkeringen en dergelijke in de bestemming begrepen, zonder dat dit uitdrukkelijk is vermeld.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan zijn opgenomen. De bestemmingen zijn qua systematiek afgestemd op de meest recente actualisatieplannen van de gemeente Achtkarspelen. Gelet op de specifieke aard van het project zijn de bestemmingen wel toegespitst op het initiatief.

Tuin

De strook langs de voorzijden van het gebouw zijn onder de bestemming 'Tuin' gebracht. Hiermee is gewaarborgd dat hier geen wegen en parkeervoorzieningen worden aangelegd en geen gebouwen worden gebouwd.

Wonen - Bijzonder woongebouw

Het woongebouw is geregeld in de bestemming 'Wonen - Bijzonder woongebouw'. Binnen deze bestemming is een 'bijzonder woongebouw' toegestaan. Dit is een woongebouw, eventueel met voorzieningen ten behoeve van verzorging en verpleging. Er zijn maximaal 38 zelfstandige wooneenheden mogelijk. In deze woningen kan een zorgcomponent zitten, maar dit is geen voorwaarde.

Het woongebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. Dit vlak is één op één overgenomen van de wijzigingsgrens uit het bestemmingsplan Surhuisterveen - Centrum. Er is een maximale bouwhoogte van 13 meter opgenomen. Naast het hoofdgebouw zijn bijgebouwen mogelijk (ten behoeve van bergingen). De maximale gezamenlijke oppervlakte is gerelateerd aan het feitelijke aantal woningen, namelijk 15 m2 per woning. De bergingen mogen maximaal 3 meter hoog worden gebouwd.

6.1 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten voor het ontwikkeling worden verhaald uit de exploitatie (verhuur) van het woongebouw. Zoals beschreven in paragraaf 2.4 is onderzoek gedaan naar de behoefte voor de woningen, waarmee het plan financieel haalbaar wordt geacht.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit geval is er geen sprake van een kostenverhaal, omdat er geen bovenplanse kosten zijn. Alle voorziening zijn namelijk al op het perceel aanwezig er komt geen openbare infrastructuur. Daarom is besloten om voor de ontwikkeling geen exploitatieplan op te stellen. Wel is er een planschadeovereenkomst gesloten, waarmee eventuele planschade kan worden verhaald op de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft. De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is dat het besluit tot vaststelling van het eerder opgestelde wijzigingsplan is vernietigd door de Raad van State, naar aanleiding van bezwaren. De gemaakte keuzes zijn nu nader onderbouwd.

Over het voorontwerp van het bestemmingsplan wordt, overeenkomstig de gemeentelijke Inspraakverordening, gelegenheid tot inspraak geboden. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt tevens voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Vervolgens ligt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage voor zienswijzen (artikel 3.8 Wro). Eenieder kan tijdens deze periode een zienswijze indienen.

Eventueel ingekomen zienswijzen worden al dan niet verwerkt in het bestemmingsplan. Na ter inzage legging besluit de gemeenteraad over de eventuele zienswijzen en de vaststelling van het plan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.